Arras: la diferencia que puede costarte el doble
Firmar unas arras sin saber de qué tipo son es firmar a ciegas. Según lo que ponga el contrato, echarte atrás puede obligarte a devolver el doble de lo que cobraste, o puede que ni siquiera tengas esa opción. Te contamos cómo funciona cada tipo y qué revisamos antes de que un propietario firme.
Qué son las arras y por qué el tipo lo cambia todo
El contrato de arras es el acuerdo que se firma entre la aceptación de la oferta y la escritura ante notario. El comprador entrega una cantidad, el vendedor retira el piso del mercado y los dos se comprometen a firmar la compraventa dentro de un plazo. La diferencia está en una palabra —penitenciales, confirmatorias o penales— y en lo que ocurre si alguien no se presenta en la notaría.
Nos lo preguntan casi siempre en el mismo momento: el propietario ya tiene comprador, le llega un borrador y quiere saber si puede firmarlo tal cual. Casi nunca se puede. En nuestra guía sobre el contrato de arras explicamos el proceso completo; aquí nos centramos en la parte que más dinero puede costarte.
Los tres tipos de arras y lo que pasa con cada uno
Arras penitenciales: puedes desistir, pero tiene un precio
En nuestra experiencia, son las más habituales en la venta de vivienda entre particulares. Permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás sin dar explicaciones, pagando un coste fijado desde el primer día:
- Si desiste el comprador, pierde lo que entregó y te lo quedas tú.
- Si desistes tú, devuelves lo que recibiste y otra cantidad igual. Es decir, las devuelves dobladas.
De ahí viene el «doble» del titular, y conviene entenderlo bien: no pierdes dos veces el importe, pero sí pones de tu bolsillo lo mismo que cobraste. Lo hemos visto con propietarios que firman arras y a las dos semanas reciben una oferta mejor. Echarse atrás es legal, pero sale caro, y la cuenta rara vez compensa.
Su gran ventaja es la claridad. Todo el mundo sabe cuánto cuesta romper el acuerdo y no hace falta pasar por un juzgado para cobrar ni para pagar.
Arras confirmatorias: no hay salida pactada
Son una señal y un pago a cuenta del precio. Confirman que la compraventa está cerrada, pero no dan a nadie el derecho a desistir. Si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir que se firme la venta o resolver el contrato y reclamar los daños y perjuicios que le haya causado.
Parece la opción más segura, y en parte lo es: el comprador no puede marcharse sin más renunciando a la señal. El reverso es que, si incumple, tampoco te quedas el dinero de forma automática. Tendrás que reclamar, justificar el perjuicio y, si no hay acuerdo, meterte en un procedimiento judicial que puede durar bastante más que la propia venta.
Arras penales: una sanción por incumplir
Funcionan como una garantía de cumplimiento. Quien falla pierde las arras (o las devuelve dobladas, según lo pactado) como castigo, pero pagar esa pena no le libera del contrato: la otra parte puede exigir que la venta se firme. Son poco frecuentes en vivienda y casi nunca las recomendamos a un particular, porque exigen una redacción muy fina para no acabar en discusión.
| Tipo | ¿Se puede desistir? | Si se va el comprador | Si te vas tú |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí, las dos partes | Pierde lo que entregó | Devuelves el doble de lo recibido |
| Confirmatorias | No | Puedes exigir la venta o resolver y reclamar daños | Te pueden exigir la venta o reclamarte daños |
| Penales | No | Pierde lo entregado como pena; exigir también la venta depende de lo pactado | Pagas la pena y el comprador puede exigir que vendas, según lo pactado |
Si el contrato no lo deja claro, no son penitenciales
Este es el error que más caro sale, y casi siempre nace de un borrador mal hecho. Vemos más de lo que nos gustaría plantillas descargadas de internet o documentos de reserva de una página que hablan de «señal», de «arras» sin apellido o, peor, de «arras confirmatorias y penitenciales» en la misma frase. Es una mala práctica, y quien la paga es el que firma confiando en que podrá echarse atrás.
En Cataluña la compraventa se rige por el Codi Civil de Catalunya, que regula las arras con normas propias. Allí, igual que en la doctrina del Tribunal Supremo para el resto de España, el punto de partida es el mismo: si el contrato no dice con claridad que las arras permiten desistir, se entienden como señal y pago a cuenta del precio, no como penitenciales. Las normas y su interpretación pueden cambiar, así que confirma la redacción con tu abogado o con la notaría antes de firmar.
Ojo también con las hojas de reserva: según cómo estén redactadas, pueden acabar teniendo los efectos de unas arras.
Qué tiene que decir el contrato de arras
Sea cual sea el tipo elegido, estos son los puntos que revisamos en cada borrador antes de que un propietario lo firme:
- El tipo de arras, con su nombre y sus consecuencias escritas. No basta con poner «penitenciales»: el texto debe decir qué pasa si desiste el comprador y qué pasa si desistes tú.
- Las partes y la vivienda bien identificadas, con los datos del Registro y la referencia catastral. Si hay varios titulares o herederos, firman todos.
- El precio total, la cantidad entregada como arras, cómo se ha pagado (mejor por transferencia) y que se descuenta del precio en la escritura.
- Una fecha límite para firmar ante notario y qué ocurre si llega sin firma.
- Las cargas: si tienes hipoteca pendiente, cómo y cuándo se cancela con el dinero de la venta.
- El estado en que entregas el piso: libre de ocupantes, qué muebles se quedan y qué documentación aportas, como la cédula de habitabilidad o el certificado energético.
- El reparto de gastos e impuestos, conforme a la ley y a lo que hayáis acordado.
La cláusula de la hipoteca del comprador
Es la que más se negocia. Muchos compradores piden que, si el banco les deniega el préstamo, se les devuelvan las arras. Es una petición razonable, pero tiene que estar acotada: un plazo para solicitar la financiación, la obligación de acreditar la denegación por escrito y una fecha a partir de la cual la condición deja de valer. Sin esos límites, unas arras penitenciales se convierten en la práctica en una opción gratuita para el comprador, mientras tu piso lleva semanas fuera del mercado. Por eso preferimos que el comprador llegue a las arras con la viabilidad de su hipoteca ya estudiada.
Qué tipo recomendamos al vender
En la mayoría de ventas de vivienda somos partidarios de las penitenciales bien redactadas. No porque sean perfectas, sino porque el coste de romper está claro para los dos y alejan los pleitos. Las confirmatorias tienen sentido en casos concretos, por ejemplo cuando necesitas la certeza de la venta para comprar otra vivienda, sabiendo que su protección pasa, llegado el caso, por reclamar.
La cantidad también cuenta. No hay una cifra fijada por ley: se pacta. Si es demasiado baja, al comprador le sale barato desaparecer; si es demasiado alta, puede asustarle o complicarle la financiación. La ajustamos caso por caso, en función del precio y de los plazos de cada operación.
Y hay algo previo a todo esto. Firmar arras sobre un precio mal calculado es comprometerse a vender barato o a devolver el doble para salir del error. Antes de llegar a ese punto necesitas saber cuánto vale tu casa de verdad. Si todavía no lo tienes claro, hacemos la valoración de tu piso en Mataró gratis y sin compromiso.
Cómo lo trabajamos en el equipo
Cuando vendemos un piso en Mataró, el contrato de arras nunca le llega al propietario como un papel para firmar sin más. En el equipo de Aitor Sánchez lo repasamos contigo punto por punto, y cada propietario tiene asignada una persona de referencia del equipo con la que habla siempre, desde la valoración hasta la notaría. Si hay que negociar la cláusula de financiación, el plazo o la cantidad, lo hacemos nosotros con la otra parte.
No sustituimos a tu abogado ni a tu asesor fiscal, así que las dudas legales o fiscales de tu caso consúltalas con ellos. Si tienes un borrador de arras encima de la mesa y quieres saber qué conviene revisar, llámanos al 686 76 28 34.
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Publicado el 2026-09-11 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.