Contrato de arras: lo que firmas antes de la notaría
Las arras no son un trámite. Son el contrato que fija precio, plazo y qué pasa si alguien se arrepiente. Y hay tres tipos con consecuencias muy distintas.
Qué son
El contrato de arras es un precontrato: comprador y vendedor se comprometen a firmar la compraventa en un plazo y a un precio determinados, y el comprador entrega una cantidad a cuenta como señal.
Los tres tipos
| Tipo | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pierde la cantidad entregada | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | No permiten desistir. La parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver con indemnización de daños | |
| Penales | Funcionan como cláusula penal: se aplica la penalización pactada, y puede exigirse además el cumplimiento | |
La jurisprudencia entiende que las arras son confirmatorias salvo que el contrato diga expresamente que son penitenciales del artículo 1454. Mucha gente firma creyendo que puede desistir perdiendo la señal, y luego resulta que puede ser obligada a comprar. Que el tipo de arras conste por escrito y con todas las letras.
Qué debe contener
- Identificación de las partes y de la finca, con datos registrales.
- Precio total y cantidad entregada como arras.
- Tipo de arras, citando el artículo si son penitenciales.
- Fecha límite para la firma ante notario.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Estado de cargas y compromiso de entrega libre de ellas.
- Qué ocurre si al comprador no le conceden la hipoteca. Esta cláusula evita la mitad de los conflictos.
- Qué se queda en la vivienda: muebles, electrodomésticos, aire acondicionado.
Cuánto se entrega
No hay una cantidad legal. Lo habitual es un porcentaje del precio suficiente para que ninguna de las partes tenga incentivo a romper el trato. Demasiado poco y el comprador desaparece sin coste; demasiado y el vendedor asume un riesgo alto si es él quien falla.
El plazo: el error más común
Fijar una fecha de firma sin comprobar antes que tienes toda la documentación lista. Si la cédula está caducada o la herencia sin inscribir, ese plazo no se cumple. Y en unas arras penitenciales, incumplir tú significa devolver el doble.
Seguir leyendo
Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.