¿Quién paga cada documento?

Como norma, el vendedor asume nota simple, cédula, certificado energético y certificado de la comunidad. El comprador asume los gastos de notaría en escritura, registro e ITP, salvo pacto distinto.

¿Puedo firmar arras sin tener toda la documentación?

Puedes, pero es arriesgado. Si en las arras pones una fecha de firma que luego no cumples porque falta un papel, puedes tener que devolver el doble de lo recibido. Ajusta el plazo a lo que realmente falta.

¿Necesito el certificado de la comunidad aunque no deba nada?

Sí, es obligatorio presentarlo en la firma precisamente para acreditar que no debes nada. El comprador puede renunciar expresamente, pero no es lo habitual.

Todos los documentos que necesitas para vender un piso

Las ventas no se caen por el precio. Se caen porque falta un papel y la fecha de firma se mueve tres semanas. Esta es la lista, en el orden en que hay que conseguirla.

Antes de anunciar

Documento	Por qué ahora
Nota simple	Confirma titularidad y cargas. Si hay una sorpresa, mejor saberlo antes de recibir ofertas.
Certificado energético	Es obligatorio que la etiqueta aparezca en el anuncio.
Cédula de habitabilidad	Si está caducada, tardas semanas en renovarla. Empieza ya.
Escritura de compraventa	Para saber el valor de adquisición y calcular tu ganancia real.
Último recibo del IBI	Da la referencia catastral y el valor catastral del suelo, base de la plusvalía.

Durante la negociación

Certificado de deuda pendiente de hipoteca, si la tienes. Lo emite tu banco y dice exactamente cuánto queda por amortizar.
Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad, firmado por el administrador y con el visto bueno del presidente. Es obligatorio en la firma.
Estatutos de la comunidad y actas recientes, si hay derramas aprobadas. El comprador tiene derecho a saberlo.
Últimas facturas de suministros, para el cambio de titularidad.

En la notaría

DNI o NIE de todos los titulares.
Escritura original.
Cédula de habitabilidad vigente.
Certificado energético registrado.
Certificado de la comunidad al corriente de pago.
Último recibo del IBI.
Certificado de cancelación de deuda hipotecaria, si procede.

Casos que necesitan papeles extra

Situación	Documentación adicional
Vivienda heredada	Escritura de aceptación de herencia inscrita, liquidación del impuesto de sucesiones, certificado de últimas voluntades
Con inquilino	Contrato de arrendamiento vigente y notificación del derecho de tanteo y retracto
Varios propietarios	Conformidad de todos los copropietarios o poderes notariales
Vivienda de protección oficial	Cédula de calificación y, en su caso, renuncia de la Administración a ejercer tanteo
Propietario no residente	NIE y previsión de la retención del 3 % a cuenta del IRNR

El orden importa

Casi todos los documentos se consiguen en días. Los dos que se alargan son la cédula de habitabilidad y, si hay herencia de por medio, la inscripción registral. Si empiezas por esos dos el día que decides vender, no vas a tener problemas de calendario.

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Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.