¿Puedo vender el piso antes de inscribirlo a mi nombre?

Se puede firmar un contrato privado o unas arras, pero para escriturar la venta el inmueble debe estar inscrito a nombre de los herederos. Ajusta los plazos de las arras a ese trámite.

Somos tres hermanos y uno no quiere vender. ¿Qué opciones hay?

Que os compre su parte, que le compréis la suya, o la acción de división de la cosa común por vía judicial. Las dos primeras son siempre mejores para todos.

¿Cuánto se paga de IRPF al vender un piso heredado?

Sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, menos gastos. Si vendes cerca del valor declarado, la ganancia es reducida.

Vender un piso heredado, paso a paso

No puedes vender lo que todavía no está a tu nombre. Ese es el resumen de casi todos los problemas que vemos con pisos heredados en Mataró: la venta va rápida, la herencia no.

El orden correcto

Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades (este último, a partir de 15 días hábiles desde el fallecimiento).
Copia autorizada del testamento o, si no hay testamento, declaración de herederos ante notario.
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, con el inventario de bienes.
Liquidación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal por la transmisión mortis causa.
Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Ahora sí: venta.

El plazo que aprieta

El impuesto de sucesiones tiene un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 si se pide dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal por herencia va con el mismo plazo. Fuera de plazo hay recargos, y son evitables.

Cuando hay varios herederos

Mientras no se reparta, la vivienda está en proindiviso: todos son dueños de una cuota, nadie de una habitación. Para vender hacen falta todos. Las salidas cuando no hay acuerdo:

Que un heredero compre la parte de los demás (extinción de condominio, fiscalmente más eficiente que una compraventa).
Vender a un tercero con el acuerdo de todos.
Acción de división de la cosa común por vía judicial, con subasta. Es lenta, cara y todos pierden dinero. Último recurso real.

Impuestos al vender después de heredar

IRPF: la ganancia se calcula desde el valor declarado en el impuesto de sucesiones, no desde lo que pagó el fallecido. Si vendes poco después de heredar y por un importe similar, la ganancia suele ser pequeña o nula.
Plusvalía municipal: se paga dos veces en el tiempo, una por la herencia y otra por la venta. Son hechos imponibles distintos.

Ese detalle del valor de adquisición es una buena noticia que mucha gente desconoce: declarar un valor razonable en la herencia reduce el IRPF de la venta posterior. Conviene pensarlo en su momento, con asesor.

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Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.