Vender un piso heredado, paso a paso
No puedes vender lo que todavía no está a tu nombre. Ese es el resumen de casi todos los problemas que vemos con pisos heredados en Mataró: la venta va rápida, la herencia no.
El orden correcto
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades (este último, a partir de 15 días hábiles desde el fallecimiento).
- Copia autorizada del testamento o, si no hay testamento, declaración de herederos ante notario.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, con el inventario de bienes.
- Liquidación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal por la transmisión mortis causa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
- Ahora sí: venta.
El impuesto de sucesiones tiene un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 si se pide dentro de los cinco primeros. La plusvalía municipal por herencia va con el mismo plazo. Fuera de plazo hay recargos, y son evitables.
Cuando hay varios herederos
Mientras no se reparta, la vivienda está en proindiviso: todos son dueños de una cuota, nadie de una habitación. Para vender hacen falta todos. Las salidas cuando no hay acuerdo:
- Que un heredero compre la parte de los demás (extinción de condominio, fiscalmente más eficiente que una compraventa).
- Vender a un tercero con el acuerdo de todos.
- Acción de división de la cosa común por vía judicial, con subasta. Es lenta, cara y todos pierden dinero. Último recurso real.
Impuestos al vender después de heredar
- IRPF: la ganancia se calcula desde el valor declarado en el impuesto de sucesiones, no desde lo que pagó el fallecido. Si vendes poco después de heredar y por un importe similar, la ganancia suele ser pequeña o nula.
- Plusvalía municipal: se paga dos veces en el tiempo, una por la herencia y otra por la venta. Son hechos imponibles distintos.
Ese detalle del valor de adquisición es una buena noticia que mucha gente desconoce: declarar un valor razonable en la herencia reduce el IRPF de la venta posterior. Conviene pensarlo en su momento, con asesor.
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Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.