Plusvalía municipal: cómo se calcula y cuándo no se paga
Es el impuesto peor entendido de una venta. Grava el suelo, no el piso; lo paga el vendedor; y desde 2021 puedes elegir el método que menos te cueste.
Qué grava exactamente
El nombre oficial lo dice todo: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo sobre el que está tu vivienda durante los años que has sido propietario. No grava el edificio, ni la reforma, ni el precio de venta.
Por eso dos pisos idénticos en la misma escalera pueden pagar cantidades distintas: lo que cuenta es el valor catastral del suelo que le corresponde a cada uno y los años transcurridos.
Quién la paga
En una compraventa, el vendedor. En una herencia o donación, quien adquiere. Se ingresa en el ayuntamiento donde está el inmueble.
Los dos métodos de cálculo
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional y el RDL 26/2021, conviven dos sistemas y se aplica el que resulte menor:
Método objetivo
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes máximos los fija el Estado y cada ayuntamiento los concreta y actualiza anualmente. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen municipal.
Método real
Base imponible = incremento real del valor del suelo. Se calcula comparando el valor de adquisición y el de transmisión que constan en las escrituras, aplicando a esa diferencia la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.
El ayuntamiento está obligado a calcular ambos métodos y aplicarte el más favorable. Pero para que pueda calcular el real necesita tus escrituras de compra y de venta. Si no las aportas, se te liquidará por el objetivo. Aportarlas siempre.
Cuándo no se paga
- Si vendes con pérdidas. Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no hay hecho imponible. Hay que declararlo y acreditarlo igualmente.
- Si no ha pasado un año desde la compra en los municipios que no gravan las plusvalías inferiores al año, según su ordenanza.
- En determinadas transmisiones exentas: dación en pago de vivienda habitual, aportaciones a la sociedad conyugal, entre otras.
Plazos
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Compraventa o donación | 30 días hábiles |
| Herencia | 6 meses (prorrogables a 1 año) |
Plazos generales del IIVTNU. Cada ayuntamiento regula tipo, coeficientes y bonificaciones en su ordenanza fiscal. Revisado el 28 de julio de 2026.
Cómo saber lo que te va a tocar antes de firmar
Los ayuntamientos ofrecen simuladores y liquidaciones previas. Necesitas el recibo del IBI (para el valor catastral del suelo) y la fecha y el importe de adquisición. Hazlo antes de aceptar una oferta, no después: en pisos comprados hace 20 o 30 años la cifra sorprende.
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Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.