Notaría y registro en una compraventa: quién paga qué
Es una de las preguntas que más nos llegan cuando ya hay comprador y toca firmar. La respuesta corta es que el Código Civil dice una cosa, la costumbre dice otra y lo que acabáis pagando lo decide la cláusula de las arras. Te explicamos las tres capas y dónde aparecen los importes que nadie ve venir.
Lo que dice la ley cuando no pactáis nada
El reparto por defecto está en el artículo 1.455 del Código Civil y es más viejo que cualquiera de nosotros: los gastos de otorgamiento de la escritura corren a cargo del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, a cargo del comprador. En cristiano, la matriz de la escritura la paga quien vende y la copia autorizada, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos de la compra los paga quien compra.
La clave de todo el artículo está en cinco palabras que casi nadie lee: ese reparto solo se aplica si no hay pacto en contrario. Es una norma supletoria, no imperativa. Se puede cambiar entera, y en la práctica se cambia casi siempre.
Lo que se pacta de verdad en el Maresme
La fórmula que aparece en la mayoría de escrituras que firmamos es "los gastos se abonarán según ley", que remite justo a lo anterior. Pero también vemos con frecuencia la variante "todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán a cargo de la parte compradora, salvo la plusvalía municipal". Y no es raro que el comprador la acepte, sobre todo cuando hay competencia por la vivienda.
Ojo con esa segunda fórmula si compras, y ojo con darla por hecha si vendes. Hemos visto a más de un vendedor llegar a notaría convencido de que no pagaba nada porque "eso lo asume el comprador", y encontrarse con que la cláusula de las arras decía otra cosa. El documento que manda es el contrato de arras, no la costumbre del barrio. Si el reparto está mal redactado ahí, discutirlo el día de la firma es tarde y suele acabar en una rebaja de precio improvisada.
Hay dos cosas que no se pueden mover por acuerdo privado, aunque las firméis:
- El sujeto pasivo de la plusvalía municipal es el vendedor por ley. Podéis pactar que la pague el comprador y ese pacto es válido entre vosotros, pero al Ayuntamiento le da igual: si nadie paga, reclama al vendedor. Lo explicamos con detalle en la guía sobre la plusvalía municipal.
- El impuesto de la compra (ITP en vivienda de segunda mano, IVA más AJD en obra nueva) lo paga el comprador y tampoco es negociable ante Hacienda. Los tipos aplicables en Cataluña cambian con cierta frecuencia y dependen del importe y del perfil del comprador, así que consúltalos en la Agència Tributària de Catalunya o con tu asesor antes de hacer números.
Cómo se calculan los aranceles (y por qué nadie te da una cifra cerrada)
Los honorarios de notarios y registradores son aranceles fijados por el Estado desde 1989 y son los mismos en Mataró, en Premià o en Salamanca. Se calculan por tramos sobre el valor declarado en la escritura, con un descuento que el notario puede aplicar dentro del margen que permite la norma, y a eso se le suman las copias, los folios y el IVA. Por eso dos compraventas de precio parecido pueden acabar con facturas distintas.
Cuando alguien te suelta un porcentaje redondo del precio como gasto de notaría, desconfía. Lo que sí puedes hacer es pedir a la notaría una minuta orientativa antes de firmar: la dan sin problema y es gratis. Nosotros la pedimos siempre para nuestros vendedores unos días antes de la fecha, junto con la del Registro, para que no haya sorpresas.
Los conceptos que sorprenden
La notaría y el registro rara vez son lo que descoloca. Lo que descoloca son los gastos satélite, los que no aparecen en ninguna conversación hasta que el gestor pasa la provisión de fondos.
| Concepto | Quién lo asume en la práctica |
|---|---|
| Matriz de la escritura de compraventa | Vendedor, salvo pacto |
| Copia autorizada e inscripción en el Registro | Comprador |
| ITP o IVA + AJD | Comprador |
| Plusvalía municipal | Vendedor (sujeto pasivo legal) |
| Escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción | Vendedor |
| Certificado energético y cédula de habitabilidad | Vendedor |
| Certificado de la comunidad de estar al corriente | Vendedor |
| Gestoría de la compraventa | Quien la contrata, normalmente el comprador o su banco |
De todos ellos, el que más dinero mueve sin que nadie lo espere es la cancelación registral de la hipoteca. Que hayas terminado de pagarla no significa que haya desaparecido del Registro: la carga sigue inscrita hasta que se otorga la escritura de cancelación y se inscribe, y eso son honorarios de notaría, de registro y casi siempre de gestoría. El certificado de deuda cero suele emitirlo el banco sin coste, pero confírmalo con tu entidad porque no todas funcionan igual. Si vendes con hipoteca viva y se cancela el mismo día de la firma con parte del precio, el proceso es distinto y conviene tenerlo hablado semanas antes.
El segundo que da disgustos es el IBI del año en curso. Lo debe quien fuera titular a 1 de enero, o sea el vendedor, aunque la firma sea en septiembre. El Tribunal Supremo admitió que se prorratee entre las partes salvo que se pacte lo contrario, así que déjalo escrito en las arras y evitáis una discusión que no lleva a ningún sitio. Y añade la cuota extraordinaria de la comunidad si hay derrama aprobada: la aprobada antes de la venta es del vendedor aunque se pague después.
Si vendes con hipoteca: el reparto cambia
Cuando el comprador financia, entran en juego dos escrituras el mismo día y la Ley 5/2019 reparte los gastos de la hipoteca de forma bastante clara: la entidad asume el arancel notarial de la escritura de préstamo, la gestoría y la inscripción registral, y el prestatario paga solo la tasación y sus copias. Esto no afecta a tu escritura de compraventa, pero sí al calendario: la firma se coordina con el banco y cualquier documento que falte por tu parte retrasa la fecha para todos.
Cómo lo trabajamos nosotros
Antes de que exista un comprador ya tenemos claro qué gastos te van a tocar, porque el reparto se decide en las arras y las arras las negociamos con esa cuenta hecha. Cada propietario con quien trabajamos tiene asignada una persona del equipo, siempre la misma, que es quien pide la nota simple, revisa las cargas, contrasta la situación de la hipoteca y se sienta con la notaría. No te vamos derivando de un teléfono a otro.
Cuando hablamos de vender un piso en Mataró o en cualquier municipio del Maresme, lo primero que ponemos encima de la mesa es el neto: lo que te queda después de impuestos, cancelación y honorarios. Ese cálculo empieza por un precio de partida realista, y ese precio no sale de una media de portal inmobiliario, sale de mirar tu vivienda. Si quieres el número concreto, hacemos la valoración gratuita y sin compromiso y te lo damos por escrito.
Lee la cláusula de gastos en voz alta y comprueba que dice exactamente quién paga qué, incluido el IBI y las derramas pendientes. Es el momento en que se decide todo lo demás; después ya no se negocia, se acata.
Tienes el desglose completo de todo lo que se descuenta de una venta en nuestra guía de gastos al vender un piso. Y si prefieres que lo repasemos contigo sobre tu caso, llámanos al 686 76 28 34.
Publicado el 2026-08-31 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.