IRPF al vender tu vivienda: cómo pagar lo justo y no más

Qué grava Hacienda exactamente

Cuando vendes una vivienda, en el IRPF del año siguiente declaras una ganancia o pérdida patrimonial. La fórmula es sencilla de enunciar: valor de transmisión menos valor de adquisición. Lo difícil, y donde se pierde dinero, es calcular bien esos dos valores.

Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos que fija la ley y que se han modificado varias veces en los últimos años. No te vamos a dar aquí un porcentaje, porque el que valga hoy puede no valer cuando firmes: consúltalo en la sede electrónica de la Agencia Tributaria o con tu asesor antes de hacer números.

Lo que sí podemos decirte con seguridad es dónde está el margen legal para pagar menos. Y está entero en las dos patas del cálculo.

Valor de adquisición: casi nadie lo pone completo

El valor de adquisición no es el precio que aparece en tu escritura de compra. Es ese precio más todo lo que te costó comprar, más lo que invertiste después en mejorar el inmueble.

Los gastos e impuestos de cuando compraste

Suman al valor de adquisición los tributos y gastos inherentes a la compra que pagaste tú: el ITP si compraste de segunda mano, o el IVA y el AJD si fue obra nueva, la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría. Si el piso lo heredaste o te lo donaron, el punto de partida es el valor declarado en la sucesión o donación, y suman el Impuesto de Sucesiones y Donaciones que pagaste y los gastos de esa tramitación. En nuestra guía de impuestos al vender una casa lo desglosamos con más detalle.

Nos encontramos a menudo con gente que compró hace veinte años y no conserva nada. Merece la pena pelearlo: la escritura la puedes recuperar en la notaría o en el registro, y muchas gestorías guardan copia de las liquidaciones de impuestos más tiempo del que imaginas.

Obras: la mejora suma, la reparación no

Aquí está la confusión más cara. Solo suman al valor de adquisición las inversiones y mejoras, es decir, lo que aumenta la superficie, la capacidad o la habitabilidad del inmueble, o alarga su vida útil. Cerrar una terraza, ampliar el baño donde antes no lo había, instalar aire acondicionado por primera vez, cambiar la instalación eléctrica entera.

No suman los gastos de conservación y reparación: pintar, sustituir un electrodoméstico, arreglar una persiana, cambiar un grifo. Tampoco suman las derramas ordinarias de la comunidad. Y para que Hacienda acepte cualquier mejora necesitas factura con IVA a tu nombre, no un presupuesto ni una transferencia suelta.

El consejo aburrido pero rentable: guarda las facturas de obra desde el día uno. Hemos visto reformas de mucho dinero que no computaron por haberse pagado sin factura, y eso se traduce en tributar por una ganancia que en realidad nunca existió.

Si lo tuviste alquilado, resta

Si en algún momento declaraste rendimientos del alquiler de esa vivienda, las amortizaciones que te dedujiste esos años restan del valor de adquisición. Y Hacienda considera la amortización mínima aunque no te la hayas aplicado. Es un detalle que sorprende a mucho propietario que vendió un piso que llevaba una década arrendado.

Las exenciones que existen de verdad

Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Hay plazos estrictos alrededor de la venta y requisitos sobre qué se considera vivienda habitual, y si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. Es la exención más usada y también la que más se estropea por descuido con las fechas: confirma los plazos vigentes en la Agencia Tributaria.

Mayores de 65 años

La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta, sin necesidad de reinvertir. Si lo que vendes es una segunda residencia, existe además la vía de constituir una renta vitalicia asegurada con el importe obtenido, con un plazo corto para hacerlo y un límite máximo de importe. Ese límite es una cifra legal que ha cambiado y puede volver a cambiar, así que no la asumas de memoria.

Compras muy antiguas

Para inmuebles adquiridos antes de 1995 siguen existiendo los llamados coeficientes de abatimiento, que reducen la parte de ganancia generada hasta 2006, con un tope global de valor de transmisión aplicable al conjunto de operaciones de tu vida. Si estás en ese caso, no improvises: es cálculo de asesor.

Otros supuestos

También está exenta la ganancia derivada de la dación en pago o de una ejecución hipotecaria de la vivienda habitual cuando se cumplen las condiciones del deudor. Y algo que casi nadie aprovecha: si el mismo año tuviste pérdidas patrimoniales, por ejemplo vendiendo fondos o acciones a la baja, pueden compensarse con la ganancia de la venta en los términos que marca la ley.

¿Y si en lugar de vender alquilas?

Es la pregunta que más nos hacen cuando salen las cuentas del IRPF. No hay respuesta única, pero sí datos oficiales sobre lo que se está firmando en el Maresme. Estas son las rentas medias del cuarto trimestre de 2025 según la Agència de l'Habitatge de Catalunya (Generalitat de Catalunya), a partir del registro de fianzas del INCASÒL:

Ojo con leer solo la renta: en Mataró se firmaron 3.023 contratos en 2015 y 1.945 en 2025, misma fuente. Hay más renta y bastantes menos contratos. Y alquilar tiene consecuencias fiscales al vender más adelante, empezando por las amortizaciones que te acabamos de contar. Si tienes esa duda, mejor sentarse a hacer los dos números juntos.