Qué impuestos pagas al vender tu casa
Vender no es cobrar el precio. Entre la firma y tu cuenta hay tres impuestos, y dos de ellos se pagan después, cuando ya te has gastado el dinero. Esto es lo que hay que reservar.
Los tres impuestos del vendedor
| Impuesto | Sobre qué | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | La ganancia entre lo que pagaste y lo que cobras | En la declaración del año siguiente |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El incremento de valor del suelo | 30 días hábiles desde la firma |
| IBI | La propiedad durante el año en curso | Lo paga quien es titular a 1 de enero |
1. IRPF: la ganancia patrimonial
Tributa la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Y aquí está la clave que casi nadie aprovecha: ambos se pueden ajustar.
- Valor de adquisición = precio de compra + ITP o IVA pagado + notaría + registro + gestoría + inversiones y mejoras (no el mantenimiento ni pintar).
- Valor de transmisión = precio de venta − comisión de la inmobiliaria − plusvalía municipal − certificado energético − cédula − otros gastos de la venta.
Esa ganancia va a la base del ahorro, que en 2026 tributa por tramos progresivos. Cuanto mejor documentes gastos y mejoras, menos ganancia declaras.
La reforma de cocina y baño de hace doce años suma al valor de adquisición si tienes la factura. Sin factura, no existe a efectos fiscales. Es, con diferencia, el dinero más fácil de ahorrar en toda la operación.
Exenciones que sí existen
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta de tributar por la ganancia.
- Dación en pago de la vivienda habitual, en los supuestos previstos.
2. Plusvalía municipal
La paga el vendedor y se ingresa en el ayuntamiento donde está el inmueble; el Ayuntamiento de Mataró o el del municipio que corresponda.
Desde la reforma de 2021 hay dos métodos de cálculo y se aplica el que salga más barato:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × un coeficiente según los años transcurridos.
- Método real: el incremento efectivo del valor del suelo, comparando el valor de adquisición y el de transmisión.
Y lo más importante: si vendes con pérdidas, no pagas plusvalía. Tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
Régimen vigente tras el RDL 26/2021. Los coeficientes los actualiza cada ayuntamiento anualmente. Revisado el 28 de julio de 2026. Guía detallada de la plusvalía municipal.
3. IBI
Lo paga quien figure como titular a 1 de enero. Si vendes en junio, el recibo íntegro del año es tuyo. Lo habitual —y lo justo— es pactar en la escritura el prorrateo por días, pero si no se pacta, no hay obligación de que el comprador te devuelva nada.
Cuánto reservar
La cifra depende mucho de cuándo compraste y de si es tu vivienda habitual. La forma sensata de hacerlo: pide el cálculo de la plusvalía en tu ayuntamiento antes de firmar (es gratuito) y estima el IRPF con tus escrituras en la mano. Nunca al revés.
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Guía revisada el 2026-07-28 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró. Contenido informativo: para tu caso concreto consulta con un asesor fiscal o jurídico.