Hipoteca inversa frente a vender la vivienda: la comparación sin adornos
Nos lo preguntan cada vez más: propietarios de 70 y muchos años, con la casa pagada y una pensión que no llega a lo que necesitan. La hipoteca inversa se vende como la solución que evita tener que dejar el piso, y a veces lo es. Otras veces sale mucho más cara de lo que parece y nadie se lo explica hasta que el que firma ya no está.
Qué es una hipoteca inversa y qué no es
Es un préstamo con tu vivienda como garantía. No vendes nada: sigues siendo propietario y sigues viviendo en tu casa. La entidad te entrega dinero, normalmente en forma de renta mensual, aunque también puede ser un capital único o una combinación de ambos. No devuelves cuotas. La deuda se va acumulando con sus intereses y se liquida cuando fallece la persona titular (o la última de las titulares, si sois dos).
Ahí entran los herederos, y ahí está la parte que conviene entender antes de firmar. Al fallecimiento tienen que decidir: pagar la deuda acumulada con dinero propio y quedarse la casa, vender la vivienda para cancelarla y quedarse con lo que sobre, o formalizar una hipoteca nueva sobre el inmueble. Si no hacen nada, la entidad ejecuta la garantía.
El acceso está reservado a personas a partir de cierta edad —el estándar del producto son los 65 años— y también a personas con dependencia o discapacidad reconocida en los términos que fija la normativa. Cuánto dinero se recibe depende sobre todo de dos cosas: la edad de quien firma y el valor de tasación de la vivienda. A más edad, renta mensual más alta, porque el cálculo actuarial trabaja con una esperanza de vida menor.
Lo decimos claro porque en el sector se maquilla mucho: una hipoteca inversa no es una renta vitalicia. La renta se agota cuando se consume el capital disponible salvo que se contrate, aparte y pagando, un seguro de rentas vitalicias diferidas que cubra los años posteriores. Esa prima sale del mismo dinero de tu casa.
Lo que cambia si vendes: el IRPF a partir de los 65
Aquí está el argumento más fuerte a favor de vender y casi nadie lo pone encima de la mesa. La ganancia patrimonial obtenida al transmitir la vivienda habitual está exenta de IRPF cuando quien vende tiene 65 años o más, y también en situaciones de dependencia severa o gran dependencia. Es decir: la diferencia entre lo que pagaste por la casa hace cuarenta años y lo que te pagan hoy no tributa en la renta.
Existe además un mecanismo distinto para viviendas que no son la habitual: reinvertir el importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia asegurada, dentro de un plazo tasado y con un límite máximo de importe. Los requisitos, los plazos y ese límite se revisan con cierta frecuencia, así que no te damos cifras: consúltalo en la Agencia Tributaria y, sobre todo, siéntate con tu asesor fiscal antes de firmar nada. Cada situación familiar cambia el resultado.
Vender sí tiene costes: la plusvalía municipal, la cancelación registral si quedara alguna carga, la notaría en la parte que corresponde al vendedor y los honorarios de quien te lleve la operación. Los tienes desglosados uno a uno en nuestras guías para vender, sin sorpresas.
Las dos opciones, cara a cara
| Hipoteca inversa | Vender | |
|---|---|---|
| Propiedad | La conservas | La pierdes |
| Dónde vives | En tu casa, sin cambios | Alquiler, casa más pequeña o con familia |
| Dinero disponible | Una parte del valor, según edad y tasación | El precio íntegro de venta |
| Intereses | Se acumulan hasta el final | Ninguno |
| Fiscalidad | El dinero recibido es un préstamo, no renta | Ganancia exenta en vivienda habitual a partir de 65 años |
| Herederos | Reciben la casa con una deuda que crece cada año | Reciben dinero, ya repartible |
| Marcha atrás | Cancelable, pagando lo acumulado | Irreversible |
Resumiendo el cuadro en una frase: la hipoteca inversa compra tranquilidad emocional a cambio de eficiencia económica. Pagas intereses durante años sobre un dinero que ya era tuyo, y solo movilizas una fracción del valor de la vivienda.
Vender y alquilar: hagamos los números de verdad
La objeción inmediata es lógica: si vendo, ¿dónde vivo? Por eso conviene mirar cuánto cuesta alquilar donde quieres quedarte. Estos son los importes medios de los contratos registrados en el cuarto trimestre de 2025 según la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya, a partir del registro de fianzas del INCASÒL:
| Municipio | Alquiler medio (€/mes) | Contratos del trimestre |
|---|---|---|
| Mataró | 778 | 480 |
| Premià de Mar | 927 | 97 |
| Vilassar de Mar | 1.079 | 78 |
| El Masnou | 1.083 | 85 |
| Arenys de Mar | 824 | 59 |
| Canet de Mar | 789 | 60 |
| Calella | 704 | 81 |
Dos advertencias sobre esta tabla, porque las medias engañan. La primera: son contratos nuevos firmados en ese trimestre, no lo que paga quien lleva años alquilado. La segunda: la tendencia de la última década es de subida sostenida —en Mataró la media anual pasó de 503 €/mes en 2015 a 772 €/mes en 2025, misma fuente— y el número de contratos registrados en la ciudad ha bajado de forma clara en ese periodo, de 3.023 en 2015 a 1.945 en 2025. Menos oferta disponible y precios al alza es justo el escenario en el que a una persona de 80 años le cuesta encontrar piso. No lo escondemos: cuando alguien nos plantea vender para irse de alquiler, lo primero que le decimos es que busque antes el alquiler y venda después.
Si el mismo comercial que te ofrece la hipoteca inversa cobra por colocártela, no es un asesor, es un vendedor. Pide siempre la oferta vinculante por escrito, con el cuadro de deuda proyectada a diez, quince y veinte años, y enséñasela a alguien que no gane nada con tu firma. Un producto bueno aguanta esa lectura.
Cuándo tiene sentido cada cosa
Después de bastantes conversaciones de este tipo alrededor de una mesa, hemos visto un patrón bastante nítido.
La hipoteca inversa encaja si
- Vivir en esa casa concreta es innegociable para ti, por salud, por arraigo o porque la red de gente que te ayuda está en ese barrio.
- Necesitas un complemento mensual moderado, no un capital grande.
- No hay herederos, o los hay y están de acuerdo y bien informados.
- La vivienda está en buen estado y no vas a tener que afrontar una derrama gorda dentro de unos años.
Vender sale mejor si
- Necesitas una cantidad importante de golpe: una residencia, cuidados en casa, ayudar a un hijo.
- La casa te viene grande, tiene escaleras o mantenerla se ha convertido en un problema físico y económico.
- Quieres dejar la herencia resuelta y repartida, sin que nadie tenga que negociar con un banco en pleno duelo.
- Puedes aprovechar la exención de IRPF de la vivienda habitual y quedarte el importe íntegro de la operación.
Hay una tercera vía que casi nunca se menciona: vender una segunda residencia o el piso heredado de los padres y no tocar la vivienda habitual. Muchas familias del Maresme tienen inmuebles parados que dan gastos y ningún ingreso, y ese dinero resuelve el problema sin mover a nadie de su casa.
Sea cual sea la opción que te ronde, hay un número que necesitas antes de decidir nada: cuánto vale hoy tu vivienda en el mercado real, no en el portal inmobiliario. Ese es el dato que convierte la conversación en una decisión. Te lo damos en la valoración gratuita y sin compromiso que hacemos nosotros mismos, visitando la casa. Y si al final el camino es vender, te explicamos cómo trabajamos la venta antes de que firmes ningún encargo. Tendrás asignada una persona del equipo como referencia y hablarás siempre con ella, no con una centralita distinta cada semana. Si prefieres empezar por teléfono, estamos en el 686 76 28 34.
Seguir leyendo
Publicado el 2026-09-08 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.