Divorcio y vivienda: las tres opciones sobre la mesa
Cuando una pareja se separa, la vivienda suele ser el punto donde se atasca todo lo demás. Hay tres salidas posibles y cada una tiene consecuencias distintas en dinero, en impuestos y en el tiempo que os va a ocupar. Os las explicamos tal como se las contamos a los propietarios que nos llaman desde Mataró y el resto del Maresme.
En los divorcios que hemos acompañado, la conversación casi nunca empieza por el piso: empieza por los hijos, por el colegio y por quién se queda dónde. Pero el piso acaba condicionando el resto, porque suele ser el activo más grande y porque encima hay una hipoteca a nombre de los dos. Cuanto antes se ponga sobre la mesa, menos tensa es la negociación.
Las opciones reales son tres: vender y repartir, que uno se quede con la parte del otro, o mantenerlo en común un tiempo. No hay una mejor que las demás en abstracto; depende de la hipoteca, de si hay hijos menores y de vuestra capacidad de entenderos.
Opción 1: vender y repartir el dinero
Es la salida más limpia y la que más recomendamos cuando ninguno de los dos puede o quiere asumir la vivienda en solitario. Se vende, se cancela la hipoteca con el precio de la venta y lo que sobra se reparte según la titularidad. Se acabaron las cuentas conjuntas, los recibos compartidos y las discusiones por una derrama.
Lo que suele complicarla no es el trámite, es el acuerdo sobre el precio. Cuando uno de los dos tiene prisa por cerrar y el otro no, aparece la tentación de tirar el precio o, al revés, de bloquear cualquier oferta. Por eso, antes de sacar nada al mercado, lo primero que hacemos es sentarnos con los dos y poner un precio de salida sobre datos: qué se ha vendido de verdad en esa calle, en qué estado, con qué plazos. Ese número os lo damos en la valoración gratuita del piso, y lo damos por escrito precisamente para que sirva de base neutral en la negociación.
Lo fiscal de vender
Si vendéis con ganancia, esa ganancia tributa en el IRPF de cada uno en proporción a su porcentaje de propiedad. Hay supuestos que pueden reducir o eliminar la factura —reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años—, pero cada uno tiene requisitos concretos y cambian con el tiempo, así que no te fíes de lo que leas en un foro: revisadlo con vuestro asesor y con la información oficial de la Agencia Tributaria. A eso se suma la plusvalía municipal, que paga quien vende y se calcula por dos métodos distintos entre los que el ayuntamiento aplica el que resulte más favorable al contribuyente. En nuestras guías sobre la venta tienes explicado el mecanismo de cada impuesto y qué documentación os van a pedir.
Opción 2: que uno compre la parte del otro
Es lo habitual cuando hay hijos y uno de los dos quiere mantener el hogar. Técnicamente se llama extinción de condominio o disolución de la comunidad: uno se adjudica el 100% de la vivienda y compensa al otro por su mitad.
Aquí la parte fiscal marca la diferencia y conviene entenderla bien. Una extinción de condominio hecha correctamente no tributa como una compraventa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino por Actos Jurídicos Documentados, que es notablemente más barato. Pero eso depende de cómo se documente, de si la adjudicación es del inmueble entero y de que la compensación sea en dinero. Si se hace mal, Hacienda puede tratarlo como una compraventa normal. Es exactamente el tipo de detalle por el que vale la pena pagar a un abogado o a un asesor fiscal antes de firmar nada.
El segundo obstáculo, y el que más operaciones frena, es el banco. Quedarse con el piso no os libera automáticamente de la hipoteca: el que sale sigue respondiendo de la deuda frente al banco hasta que la entidad acepte liberarlo, y eso solo lo hace si el que se queda demuestra que puede pagar la cuota en solitario. Hemos visto convenios de divorcio firmados y ratificados en los que el banco dijo que no meses después. Preguntadlo antes.
Pedid por escrito al banco si aceptará la liberación de deuda del cónyuge que sale. Si la respuesta es no y no hay forma de refinanciar, la opción realista vuelve a ser vender.
Opción 3: mantenerlo en común
A veces no se vende ni se compra: se aplaza. Puede ser porque el juez atribuya el uso de la vivienda a uno de los progenitores con los hijos, porque el mercado no acompaña o simplemente porque nadie quiere tomar la decisión todavía.
Es una opción legítima, pero conviene saber qué estáis firmando. Seguís siendo copropietarios y codeudores: cualquier venta futura necesitará el sí de los dos, las derramas se pagan entre los dos y el que no vive allí tiene su dinero inmovilizado durante años. Nuestra experiencia es que este esquema aguanta bien cuando hay un plazo pactado por escrito —"vendemos cuando el pequeño acabe la ESO"— y se deteriora rápido cuando se deja abierto.
La variante razonable es alquilar el piso y repartir las rentas mientras se decide. Para orientaros sobre lo que da una vivienda en alquiler en la comarca, estos son los datos oficiales de la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya (registro de fianzas del INCASÒL), correspondientes al trimestre octubre-diciembre de 2025:
| Municipio | Alquiler medio (€/mes) | Contratos del trimestre |
|---|---|---|
| Sant Vicenç de Montalt | 1.756 | 25 |
| Cabrera de Mar | 1.423 | 29 |
| El Masnou | 1.083 | 85 |
| Vilassar de Mar | 1.079 | 78 |
| Premià de Mar | 927 | 97 |
| Arenys de Mar | 824 | 59 |
| Mataró | 778 | 480 |
| Calella | 704 | 81 |
Ojo con leer esa cifra como "lo que voy a cobrar": es una media de todos los contratos registrados, de pisos de tamaños y estados muy distintos. Y en Mataró, según esa misma fuente, el alquiler medio ha pasado de 503 €/mes en 2015 a 772 €/mes en 2025, mientras el número de contratos anuales bajaba de 3.023 a 1.945. Se firman menos contratos y más caros. Alquilar en vez de vender no es mala idea, pero después vendréis un piso con inquilino dentro, y eso condiciona el precio y el comprador.
Lo que vemos que sale mal
- Decidir el reparto sin saber cuánto vale el piso. Repartir mitad y mitad sobre una cifra inventada por cualquiera de los dos es la mejor manera de que uno se sienta estafado dos años después.
- Confundir lo que dice el convenio con lo que dice el banco. Son dos mundos separados.
- Sacarlo al mercado con dos interlocutores enfrentados. Si cada visita hay que negociarla, el piso se quema. Nosotros asignamos a cada operación una persona del equipo que habla con ambas partes y centraliza todo: agendas, ofertas, contraofertas.
- Regalar el piso por acabar antes. La prisa emocional se paga en euros. Si el objetivo es vender rápido, hay formas de plantear el precio y la campaña que no pasan por rebajar a ciegas; te las explicamos cuando hablamos de cómo enfocamos la venta de un piso en Mataró.
Si estáis en este punto y ni siquiera sabéis por dónde empezar, lo útil es tener un número fiable sobre la mesa. La valoración es gratuita y sin compromiso, y podéis pedirla los dos juntos o por separado: 686 76 28 34.
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Publicado el 2026-09-07 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.