Todos los documentos que te van a pedir para vender tu piso
La venta de un piso se atasca casi siempre por lo mismo: un papel que nadie pidió a tiempo. Ninguno de estos documentos es difícil de conseguir, pero algunos dependen de un organismo que va a su ritmo y no al tuyo. Te los ordenamos por el momento en que te los van a reclamar, para que sepas qué mover hoy y qué puede esperar.
Somos agentes inmobiliarios en Mataró y llevamos años acompañando ventas en el Maresme. Si algo hemos visto repetirse, es la llamada de un comprador con la financiación aprobada y la notaría reservada, y un vendedor buscando la cédula de habitabilidad que nunca tuvo. Esa carrera se evita con una hora de trabajo al principio.
Vamos por bloques, en el orden en que las cosas ocurren de verdad.
Antes de anunciar: lo que necesitas para poder publicar
Hay dos documentos sin los cuales, directamente, no deberías tener el piso en el mercado.
El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para anunciar una vivienda en venta, y su etiqueta tiene que aparecer en el anuncio. Lo emite un técnico competente —arquitecto, aparejador, ingeniero— que visita el piso, toma datos de superficie, cerramientos e instalaciones, y registra el certificado ante la Generalitat. Entre la visita y el registro puede pasar algún tiempo, así que no es algo para dejar para el final.
Un apunte que damos siempre: no pagues por una etiqueta bonita. Hay quien ofrece certificados a precio de saldo hechos sin pisar la vivienda. Es una mala idea, porque el documento es responsabilidad tuya y porque una letra que no cuadra con lo que el comprador ve cuando entra genera desconfianza justo en el peor momento.
La cédula de habitabilidad
Acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada, y en Cataluña se necesita para escriturar. Tiene caducidad, y mucha gente descubre que la suya venció hace años. La renovación pasa por un técnico que emite el certificado de habitabilidad y por la administración, que la expide. Este es, con diferencia, el papel que más ventas retrasa. Si no sabes si la tienes o si está en vigor, es lo primero que deberías comprobar; en nuestra sección de guías para vender lo explicamos paso a paso junto con el resto de trámites.
Y lo que conviene tener a mano aunque no sea obligatorio
La nota simple del Registro de la Propiedad. Es barata, se pide online y te dice exactamente qué hay inscrito: quién consta como titular, qué superficie figura, si hay hipoteca viva, embargos, servidumbres o condiciones especiales. La pedimos siempre al principio, incluso antes de hacer fotos, porque ahí aparecen las sorpresas. Una herencia mal liquidada, un excónyuge que sigue en la titularidad, una hipoteca cancelada en el banco pero no en el Registro. Todo eso tiene solución, pero necesita semanas.
También el recibo del IBI del último ejercicio y la referencia catastral: no los exige nadie para anunciar, pero fijan la superficie y el año de construcción, y sirven para contrastar los metros reales con los que figuran.
Nota simple, cédula y certificado energético. Son los que dependen de terceros y los que no puedes acelerar con dinero. El resto se consigue en días, y buena parte en una tarde.
Para firmar las arras: demostrar lo que dices
Cuando aparece un comprador y se firma el contrato de arras, cambia el tipo de documentación que se pide. Ya no se trata de vender el piso, sino de acreditar que puedes venderlo y que está libre de cargas y deudas.
- Título de propiedad. La escritura por la que adquiriste la vivienda: compraventa, herencia, donación o división. Si la has perdido, el notario que la autorizó puede darte una copia.
- Nota simple actualizada. La del inicio ya no vale si han pasado meses. El comprador y su banco querrán una reciente.
- Últimos recibos de IBI y de la comunidad. Para comprobar que estás al corriente.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad. Lo emite el administrador o el secretario con el visto bueno del presidente, y hace falta para escriturar. Algunas administraciones tardan bastante en emitirlo, sobre todo en agosto.
- Estatutos de la comunidad y actas recientes. Aquí es donde se ven las derramas aprobadas, las obras pendientes de fachada o ascensor y las limitaciones de uso. Un comprador informado los pide. Nosotros preferimos entregarlos antes de que los pida.
- Certificado de deuda pendiente de la hipoteca, si la hay. Lo emite tu banco e indica cuánto queda por amortizar a una fecha concreta. No lo confundas con el certificado de saldo cero, que es posterior.
- Contrato de arrendamiento y comunicación al inquilino, si el piso está alquilado. Ahí entran los derechos de tanteo y retracto, que tienen sus plazos y su forma.
Las arras no son un trámite menor: es el documento que fija precio, plazo y consecuencias si alguien se echa atrás. Firmarlo con una plantilla descargada de internet, sin revisar cargas ni situación registral, es asumir un riesgo que no compensa. Cuando gestionamos una venta en Mataró lo redactamos con la documentación completa encima de la mesa, no de memoria.
En la notaría: el día de la firma
El notario pide su propio paquete y lo comprueba todo. Lo habitual:
| Documento | Quién lo emite | Cuándo pedirlo |
|---|---|---|
| DNI o NIE en vigor de todos los titulares | — | Revisa la caducidad con antelación |
| Título de propiedad original | Notaría donde se firmó | Al inicio |
| Cédula de habitabilidad vigente | Técnico + administración | Cuanto antes |
| Certificado energético registrado | Técnico + Generalitat | Antes de anunciar |
| Certificado de saldo cero de la hipoteca | Banco | Días antes de la firma |
| Certificado de comunidad al corriente | Administrador de fincas | Tras las arras |
| Último recibo de IBI | Ayuntamiento / domiciliación | Tras las arras |
| Certificados de suministros y contratos | Compañías | Última semana |
Si hay hipoteca, el día de la firma suele acudir un apoderado del banco para cancelarla económicamente con parte del precio, y después se tramita la cancelación registral. Es un paso más, con su coste, y conviene tenerlo previsto desde el principio.
Casos que piden papeles extra
No todas las ventas son iguales. Un piso heredado necesita el certificado de defunción, el de últimas voluntades, el testamento o la declaración de herederos, la aceptación de herencia y el justificante del impuesto de sucesiones liquidado. Sin la herencia inscrita en el Registro no se puede vender, y ese trámite es de los que se miden en meses.
Si la vivienda está en proindiviso tras un divorcio o un reparto familiar, hacen falta la sentencia y el convenio regulador, y la firma de todos los copropietarios. Si alguien firma por otro, la escritura de poder tiene que ser específica para vender. Y si eres no residente, aparece la retención del 3% sobre el precio y sus formularios.
En obras o reformas hechas sin licencia, o en superficies que no coinciden entre Registro y Catastro, lo sensato es resolverlo antes de salir al mercado. Se arregla; lo que no se arregla es un comprador que se cae a dos días de notaría.
Cómo lo hacemos nosotros
Cada propietario que trabaja con nosotros tiene asignada una persona del equipo, y habla siempre con ella: nada de ir explicando lo mismo a un interlocutor distinto cada semana. En la primera visita revisamos qué documentación existe, qué falta y qué está caducado, y de ahí sale un calendario. Aitor lleva el equipo y en ventas con complicaciones registrales o hereditarias se implica directamente, pero el seguimiento del expediente lo hace tu persona de referencia.
Esa primera visita incluye la valoración de tu piso en Mataró, que es gratuita y sin compromiso. El precio no lo sacamos de una media genérica: lo calculamos con lo que se está cerrando en tu zona y en tu tipo de finca, y te lo explicamos con los comparables delante. Si prefieres hablarlo antes por teléfono, estamos en el 686 76 28 34.
Sobre asuntos fiscales concretos —plusvalía, ganancia patrimonial, sucesiones— te decimos qué esperar y qué documentos hacen falta, pero la liquidación la debe revisar un asesor fiscal. Ahí no improvisamos.
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Publicado el 2026-09-20 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.