La cuenta completa: cuánto dinero te queda de verdad al vender tu piso
Casi todas las conversaciones que tenemos con un propietario empiezan por el precio y acaban por esta otra pregunta, que es la que de verdad importa: después de todo, ¿cuánto me ingresan en la cuenta? Vamos a montar la cuenta entera, línea por línea, para que puedas rellenarla con tus propios números.
El error de partida: confundir precio con dinero
El precio de venta es el titular. Lo que te queda es otra cifra, y entre las dos hay seis o siete conceptos que se van restando por el camino. Hemos visto a gente firmar unas arras convencida de que iba a recibir una cantidad y llevarse un disgusto en la notaría porque nadie le había explicado que la cancelación de la hipoteca, la plusvalía municipal y el IRPF del año siguiente salen del mismo sitio: de su bolsillo.
La buena noticia es que esta cuenta se puede cerrar casi del todo antes de poner el piso en el mercado. Solo hay una línea que no puedes estimar a ojo, y es la primera.
Línea 1: el precio de venta realista
Aquí no te vamos a dar un número de internet. No existe una fuente pública fiable de precio de venta por metro cuadrado a nivel de municipio, y menos a nivel de calle o de altura. Los portales publican lo que los vendedores piden, no lo que se firma, y en Mataró la diferencia entre un bajo interior de Rocafonda y un cuarto con ascensor en Via Europa no la resuelve ninguna media.
Por eso el punto de partida de la cuenta lo ponemos nosotros, con las ventas cerradas que conocemos de la zona y con el piso visto por dentro. Es lo que hacemos en la valoración gratuita de tu piso en Mataró: te damos una horquilla defendible y te explicamos de dónde sale. Sin esa cifra, todo lo que viene después es aritmética sobre arena.
Línea 2: lo que se va antes de que veas el dinero
Hipoteca pendiente
No es la cuota que pagas ni el importe que firmaste: es el capital pendiente a fecha de firma. Pide a tu banco un certificado de deuda pendiente con fecha prevista de escritura. Es gratis, tardan unos días y es el número que el notario usará para retener ese importe del precio.
Si tu préstamo es de tipo variable, puede haber comisión por amortización anticipada total; en los de tipo fijo suele ser mayor. Mira tu escritura o pregunta en tu oficina. Y si hay un préstamo personal o un crédito con garantía sobre la vivienda, va en esta misma línea.
Cancelación registral de la hipoteca
Que acabes de pagar el préstamo no significa que la hipoteca desaparezca del Registro. Hay que cancelarla: notaría, gestoría y Registro de la Propiedad. El comprador va a exigir que la finca salga limpia, así que este gasto es tuyo. Es moderado comparado con el resto, pero existe y conviene no olvidarlo.
Línea 3: los dos impuestos
Plusvalía municipal
Es el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo durante los años que has tenido la vivienda. Dos cosas importantes del mecanismo: se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el precio de venta, y desde la reforma del tributo puedes elegir entre el método objetivo y el de la ganancia real, quedándote con el que te salga más bajo. Si vendes con pérdida respecto a lo que pagaste, no hay impuesto, pero tienes que declararlo y acreditarlo igual.
Los coeficientes y el tipo los fija cada ayuntamiento y se actualizan. Pide el cálculo al tuyo con tu referencia catastral y las fechas de compra y de venta: te lo dan por escrito y es el único número fiable.
IRPF por la ganancia patrimonial
Este no se paga en la firma, se paga en la declaración del año siguiente, y es el que más sustos da. Tributas por la diferencia entre el valor de transmisión (precio menos los gastos e impuestos que has asumido tú en la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste más el ITP o IVA, notaría, registro y las reformas que puedas justificar con factura).
Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos. No te damos porcentajes porque cambian y porque tu caso depende del resto de tu declaración. Lo que sí te decimos: guarda todas las facturas de obra desde el primer día, porque cada euro justificado reduce la ganancia. Hay supuestos que pueden dejar la ganancia exenta, como la reinversión en vivienda habitual dentro del plazo legal o la edad del transmitente, pero son casos con requisitos estrictos. Siéntate con un asesor fiscal antes de firmar nada, no después.
Las cifras fiscales (tipos, coeficientes, plazos de reinversión) se modifican con frecuencia. Cualquier artículo que te dé un porcentaje cerrado puede estar desfasado. Pide el cálculo de la plusvalía a tu ayuntamiento y el del IRPF a tu asesor, con tus escrituras delante.
Línea 4: gastos de la venta
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar. Lo encarga el vendedor.
- Cédula de habitabilidad: necesaria en Catalunya para escriturar; si la tienes caducada, hay que renovarla.
- Nota simple y certificado de deudas de la comunidad: trámites menores, pero los pide el comprador y su banco.
- Notaría: los aranceles están regulados. La escritura de compraventa la suele pagar el comprador salvo pacto; la copia del vendedor y la cancelación de hipoteca, tú.
- Honorarios de la inmobiliaria: se pactan como porcentaje sobre el precio final más IVA. Pregunta siempre qué incluye y si hay gastos aparte; nosotros lo ponemos por escrito antes de empezar.
En nuestras guías de venta desglosamos cada uno de estos conceptos por separado, con los documentos que hacen falta y quién los paga.
La estructura de la cuenta, para que pongas tus números
| Concepto | Suma / Resta | Quién te da el dato |
|---|---|---|
| Precio de venta | + | Valoración profesional |
| Capital pendiente de hipoteca | − | Certificado del banco |
| Comisión por amortización anticipada | − | Tu escritura de préstamo |
| Cancelación registral | − | Notaría y gestoría |
| Plusvalía municipal | − | Tu ayuntamiento |
| Honorarios inmobiliarios + IVA | − | Hoja de encargo |
| Certificados y trámites | − | Técnico y gestoría |
| Dinero en la cuenta el día de la firma | = | — |
| IRPF del año siguiente | − | Asesor fiscal |
| Lo que te queda de verdad | = | — |
Fíjate en que hay dos totales. El primero es el que verás en el banco al salir de la notaría; el segundo es el real, y llega meses después. Mezclarlos es el motivo por el que mucha gente se gasta en la entrada de la siguiente vivienda un dinero que en realidad era de Hacienda.
¿Y si en lugar de vender alquilas?
Es la alternativa que siempre ponemos sobre la mesa cuando la cuenta de la venta deja menos de lo que el propietario esperaba. Aquí sí hay datos oficiales: según el registro de fianzas del INCASÒL publicado por la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya, en el trimestre octubre-diciembre de 2025 el alquiler medio en Mataró fue de 778 €/mes con 480 contratos registrados, y en el conjunto del Maresme el abanico va desde 588 €/mes en Palafolls hasta 1.756 €/mes en Sant Vicenç de Montalt.
| Municipio | Alquiler medio (€/mes) | Contratos del trimestre |
|---|---|---|
| El Masnou | 1.083 | 85 |
| Vilassar de Mar | 1.079 | 78 |
| Premià de Mar | 927 | 97 |
| Argentona | 885 | 23 |
| Mataró | 778 | 480 |
La serie anual de Mataró de la misma fuente pasa de 503 €/mes en 2015 a 772 €/mes en 2025, un 53% más en una década. Suena bien, pero el alquiler trae IBI, comunidad, derramas, periodos sin inquilino, mantenimiento y la posibilidad de tener que vender después con un contrato dentro, que es un escenario bastante peor. Nosotros lo decimos claro: si vas a necesitar ese capital en los próximos tres o cuatro años, alquilar rara vez compensa.
Lo que hacemos nosotros con esta cuenta
Antes de publicar un anuncio preparamos esta hoja con el propietario y la revisamos con los documentos reales: escritura, recibo del IBI, certificado del banco y facturas de reformas. Cada propietario tiene asignada una persona de referencia del equipo, y es con ella con quien habla siempre, desde esa primera cuenta hasta la firma. Así puedes ver cómo trabajamos la venta en Mataró de principio a fin y decidir con el número final delante, no con el titular.
Si quieres que montemos tu cuenta, llámanos al 686 76 28 34. La valoración es gratuita y sin compromiso, y de ahí sale la primera línea de todo lo demás.
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Publicado el 2026-10-04 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.