Vender o alquilar: la cuenta que casi nadie hace bien
Es la duda que más nos llega por teléfono, y casi siempre viene con una división ya hecha: renta mensual por doce, partido por lo que el propietario cree que vale su piso. Ese número no es la rentabilidad de nada. Te contamos qué hay que restar, qué dato oficial sí existe en el Maresme y cuál no existe por mucho que lo veas publicado.
Casi nadie compara las dos cosas correctas
Cuando alguien nos plantea si vender o alquilar, lo que suele traer preparado es un porcentaje bruto. Y ese porcentaje ignora entre un tercio y la mitad de la película: los gastos que se comen la renta, los meses en los que el piso no genera nada y el hecho de que el capital inmobilizado también tiene un coste.
Hay dos magnitudes distintas encima de la mesa. Una es la rentabilidad neta: lo que de verdad queda en la cuenta cada año después de gastos, impuestos e imprevistos. La otra es la liquidez: dinero disponible ahora, sin depender de que nadie pague el día 5. No son comparables sin más, y decidir mirando solo la primera es lo que lleva a propietarios a mantener durante años un piso que en realidad no querían mantener.
Lo que sí sabemos del alquiler por aquí
El alquiler tiene una ventaja para hacer cuentas: existe un registro oficial. Cada contrato deposita fianza en el INCASÒL, y de ahí sale la estadística que publica la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya. El último periodo disponible es octubre-diciembre de 2025. Estos son los alquileres medios de los contratos firmados ese trimestre en una selección de municipios del Maresme:
| Municipio | Alquiler medio | Contratos del trimestre | Variación 2015-2025 |
|---|---|---|---|
| Sant Vicenç de Montalt | 1.756 €/mes | 25 | +56% |
| Alella | 1.619 €/mes | 16 | +42% |
| Cabrera de Mar | 1.423 €/mes | 29 | +77% |
| Sant Andreu de Llavaneres | 1.174 €/mes | 55 | +52% |
| El Masnou | 1.083 €/mes | 85 | +54% |
| Vilassar de Mar | 1.079 €/mes | 78 | +51% |
| Premià de Mar | 927 €/mes | 97 | +50% |
| Argentona | 885 €/mes | 23 | +56% |
| Arenys de Mar | 824 €/mes | 59 | +55% |
| Canet de Mar | 789 €/mes | 60 | +53% |
| Mataró | 778 €/mes | 480 | +53% |
| Pineda de Mar | 715 €/mes | 89 | +47% |
| Calella | 704 €/mes | 81 | +52% |
| Malgrat de Mar | 675 €/mes | 48 | +41% |
La serie anual de Mataró cuenta algo más interesante que la foto fija. En 2015 la media anual era de 503 €/mes y en 2025 de 772 €/mes, con un bache en 2021 (636 €/mes) y una recuperación desde 2022. Pero mira los contratos: 3.023 firmados en 2015 frente a 1.945 en 2025. Hay bastante menos oferta moviéndose y a precios más altos, que es exactamente el contexto en el que a un propietario le entran ganas de alquilar. Nuestra experiencia es que ese titular anima a decisiones que luego no cuadran con las cuentas del propietario concreto.
Son contratos nuevos registrados en el trimestre, no el precio de todo el parque de vivienda alquilada ni una tasación de tu piso. En municipios con pocos contratos (Dosrius tuvo 9, Palafolls 13) una media trimestral se mueve mucho con dos o tres inmuebles atípicos. Sirve como referencia de mercado, no como cifra que puedas dar por buena para tu vivienda.
De la renta bruta a lo que queda
Aquí es donde se cae la cuenta de servilleta. Sobre la renta anual hay que descontar, como mínimo:
- IBI, tasa de basuras y cuota de comunidad, más las derramas que aparezcan.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, seguro de impago o aval.
- Mantenimiento real: calderas, persianas, humedades, el aire acondicionado que se estropea en agosto.
- Puesta a punto entre inquilinos, que casi nunca es solo pintar.
- Gestión, tanto si la pagas a alguien como si la haces tú y le pones un valor a tu tiempo.
- IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler.
Sobre lo fiscal, el mecanismo es este: los rendimientos del alquiler tributan en tu IRPF, puedes deducir gastos asociados y la amortización del inmueble, y existe una reducción cuando el arrendamiento se destina a vivienda habitual del inquilino. Los porcentajes de esa reducción y las condiciones para aplicarla han cambiado en los últimos años y dependen de la zona y del tipo de contrato, así que no te vamos a dar un número aquí: consúltalo en la Agencia Tributaria y, si la cantidad es relevante, con un asesor fiscal.
Los meses vacíos y el impago no son un detalle
Un mes sin inquilino se lleva más del ocho por ciento de la renta anual. Dos meses, más del quince. Y eso es el escenario benigno: el escenario malo es un impago con procedimiento judicial de por medio, en el que dejas de cobrar y sigues pagando comunidad, IBI y, si la hay, hipoteca. Hemos acompañado a propietarios en esa situación y la conclusión suele ser la misma: la rentabilidad que habían calculado no contemplaba el riesgo que estaban asumiendo.
El otro lado: liquidez y coste de oportunidad
Vender tampoco es gratis. Hay plusvalía municipal, tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF, cancelación de hipoteca si la hay, certificado energético, cédula y honorarios. Todo eso se calcula antes de decidir, no después; en la sección de guías para propietarios lo tenemos desglosado paso a paso.
Lo que sí cambia con la venta es la naturaleza del patrimonio: pasa de estar concentrado en un activo ilíquido, que depende de un inquilino y de un edificio, a ser dinero que puedes repartir, invertir o usar para comprar otra cosa. Si tienes deudas caras, si el piso es de herencia y sois varios hermanos, o si hay que meter una reforma seria para poder alquilarlo en condiciones, la liquidez pesa mucho más de lo que un porcentaje de rentabilidad refleja.
Cuándo nos parece que alquilar compensa
- El piso está en buen estado y no exige inversión previa para ser competitivo.
- No necesitas el dinero a corto ni medio plazo y puedes soportar dos o tres meses sin ingresos sin que te tiemble nada.
- Hay un motivo concreto para conservarlo: un hijo que lo usará, una vuelta prevista, un valor sentimental que asumes que te cuesta dinero.
- Puedes gestionarlo, delegarlo o pagarlo sin que te amargue el año.
Cuándo te vamos a decir que vendas
- El inmueble necesita una reforma que no vas a recuperar vía renta en un plazo razonable.
- Hay copropietarios y no todos quieren lo mismo: alquilar en compañía es una fuente de conflictos que dura años.
- El piso está vacío desde hace tiempo y se está deteriorando; un inmueble parado no se conserva, se estropea.
- Necesitas el capital para otra operación y estás pagando intereses mientras esperas.
Y si dudas entre las dos vías, en nuestra guía comparativa de vender o alquilar planteamos el ejercicio con más detalle.
El dato que te falta para cerrar la cuenta
Tienes el numerador: los alquileres oficiales están publicados y son fiables. Lo que no existe es una fuente pública equivalente para el precio de venta a nivel municipal. Lo que circula por los portales son precios de oferta, es decir, lo que alguien pide, no lo que alguien cobra al firmar. Usar eso como valor de tu vivienda es empezar la cuenta con el número equivocado, y en el sector se hace continuamente.
El valor de venta de un piso concreto sale de mirar ese piso: su estado, su planta, su orientación, su edificio, su calle y las operaciones cerradas comparables. Eso es lo que hacemos en la valoración de tu piso en Mataró, que es gratuita y sin compromiso. Con esa cifra en la mano, la comparación entre alquilar y vender deja de ser una intuición y pasa a ser aritmética.
Si quieres que le pongamos números al caso concreto, llámanos al 686 76 28 34. Trabajamos con una persona de referencia por propietario: quien valora tu piso es quien te coge el teléfono después, no una centralita distinta cada vez. Aitor Sánchez y el resto del equipo llevamos años vendiendo vivienda en el Maresme y preferimos decirte que en tu caso no toca vender, si es lo que sale, antes que firmar un encargo que no te conviene.
Publicado el 2026-08-20 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.