¿Vendo o alquilo mi piso?
Es la duda más frecuente que nos llega, y casi siempre se resuelve mal: con una intuición en lugar de con una cuenta. Aquí está la cuenta, y los datos oficiales de alquiler de tu municipio para hacerla.
La cuenta que hay que hacer
Alquilar no es «ingresar la renta». Es ingresar la renta menos todo esto:
- IBI, comunidad y seguro de hogar y de impago.
- Mantenimiento y reparaciones (la ley pone las estructurales a cargo del propietario).
- Periodos sin inquilino entre contratos.
- IRPF sobre el rendimiento neto. Existe una reducción por arrendamiento de vivienda habitual cuyo porcentaje depende del caso; consúltalo con tu asesor para tu situación concreta.
- El coste de gestión, aunque lo hagas tú: llamadas, visitas, incidencias.
Y vender tampoco es «cobrar el precio»: hay que restar comisión, plusvalía municipal, IRPF de la ganancia y la cancelación de hipoteca. Lo tienes desglosado en gastos de vender un piso.
Calcula la rentabilidad neta: (renta anual − todos los gastos − impuestos) ÷ (valor de mercado de la vivienda). Compárala con lo que obtendrías con el dinero de la venta sin riesgo ni gestión. Si la diferencia es pequeña, alquilar te está pagando muy poco por asumir riesgo de impago, desgaste y trabajo.
Cuánto se alquila realmente en tu municipio
Estos son los datos oficiales del registro de fianzas del INCASÒL, no estimaciones de portal:
| Municipio | Alquiler medio | Contratos | Variación 2015-2025 |
|---|---|---|---|
| Sant Vicenç de Montalt | 1756 €/mes | 25 | +56 % |
| Teià | 1620 €/mes | 14 | +60 % |
| Alella | 1619 €/mes | 16 | +42 % |
| Cabrera de Mar | 1423 €/mes | 29 | +77 % |
| Cabrils | 1398 €/mes | 20 | +38 % |
| Tiana | 1240 €/mes | 28 | +71 % |
| Sant Andreu de Llavaneres | 1174 €/mes | 55 | +52 % |
| Vilassar de Dalt | 1106 €/mes | 23 | +68 % |
| El Masnou | 1083 €/mes | 85 | +54 % |
| Vilassar de Mar | 1079 €/mes | 78 | +51 % |
| Montgat | 1028 €/mes | 27 | +66 % |
| Premià de Dalt | 1025 €/mes | 14 | +53 % |
| Dosrius | 958 €/mes | 9 | +53 % |
| Caldes d'Estrac | 935 €/mes | 12 | +66 % |
| Premià de Mar | 927 €/mes | 97 | +50 % |
| Santa Susanna | 912 €/mes | 14 | +63 % |
| Argentona | 885 €/mes | 23 | +56 % |
| Sant Pol de Mar | 863 €/mes | 37 | +51 % |
| Arenys de Munt | 836 €/mes | 29 | +56 % |
| Arenys de Mar | 824 €/mes | 59 | +55 % |
| Canet de Mar | 789 €/mes | 60 | +53 % |
| Mataró | 778 €/mes | 480 | +53 % |
| Tordera | 717 €/mes | 39 | +67 % |
| Pineda de Mar | 715 €/mes | 89 | +47 % |
| Calella | 704 €/mes | 81 | +52 % |
| Malgrat de Mar | 675 €/mes | 48 | +41 % |
| Palafolls | 588 €/mes | 13 | +37 % |
Fuente: Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya — Preu mitjà del lloguer d'habitatges per municipi (registre de fiances de l'INCASÒL). Último dato disponible: octubre-diciembre de 2025. Ver datos originales.
Cuándo tiene sentido alquilar
- No necesitas el dinero y quieres mantener el patrimonio.
- La vivienda está en una zona de demanda alta y estable. En la tabla, los municipios con más contratos firmados son los de rotación más segura.
- Está en buen estado: alquilar un piso que necesita reforma es comprar problemas a plazos.
- Tienes tolerancia al riesgo de impago y margen para aguantar meses malos.
Cuándo tiene sentido vender
- Necesitas liquidez o vas a comprar otra vivienda.
- La vivienda necesita una reforma importante que no vas a hacer.
- Hay varios propietarios (herencia, divorcio) y gestionar un alquiler entre varios acaba mal más veces de las que sale bien.
- Tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual: la ganancia está exenta de IRPF, y es una ventana fiscal que no conviene desaprovechar.
- Vives lejos. Gestionar un alquiler a distancia cuesta más de lo que parece.
La tercera opción que casi nadie considera
Vender con el inquilino dentro. Si ya tienes la vivienda alquilada con una renta a mercado y un buen inquilino, hay inversores que la compran precisamente por eso. No pierdes los meses de renta mientras se vende y evitas el vaciado. Lo he explicado en vender un piso con inquilino.
Hazlo con tus números
Para decidir necesitas dos cifras: cuánto se alquila tu vivienda (la tienes arriba, por municipio) y cuánto vale hoy. La segunda te la damos gratis: pide la valoración y te incluimos la comparativa de las dos opciones para tu caso.