El ITP que paga tu comprador en Cataluña y por qué te afecta al vender
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no lo pagas tú, lo paga quien te compra. Aun así, es una de las cosas que más nos preguntan los propietarios del Maresme, y con razón: condiciona el presupuesto del comprador, el precio que puedes escriturar y hasta la letra pequeña de las arras. Te explicamos el mecanismo sin humo.
Qué es el ITP y por qué no es un problema ajeno
Cuando vendes una vivienda usada, la operación no lleva IVA: tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el ITP. Lo liquida el comprador ante la Agència Tributària de Catalunya, en un plazo corto tras la firma, y hasta que no lo paga no puede inscribir la casa a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Sobre el papel, tu parte del reparto es otra: la plusvalía municipal y, si la hubiera, la ganancia patrimonial en tu IRPF. Pero el ITP entra en la ecuación por una razón muy práctica: tu comprador no razona con el precio de la vivienda, razona con lo que le cuesta entrar. Precio más impuesto más notaría, registro y gestoría. Cada vez que hemos visto caerse una operación en el último momento por dinero, casi siempre era esto: alguien que había hecho números con el precio del anuncio y se olvidó de los gastos.
La escala es progresiva, no un porcentaje único
Cataluña tiene su propia escala de ITP y funciona por tramos, igual que el IRPF. Es decir: no se aplica un tipo único a todo el valor, sino que cada tramo del importe tributa a su porcentaje, y los tramos altos pagan más. Cuanto más cara es la vivienda, mayor es el tipo medio efectivo que acaba soportando el comprador.
No vamos a publicar aquí los porcentajes exactos. La escala catalana se ha modificado en los últimos años —se añadieron tramos y se retocaron tipos, además de crear supuestos específicos para grandes tenedores y para la compra de edificios enteros de viviendas—, y una cifra desactualizada en un blog hace más daño que no dar ninguna. Los tipos y los tramos vigentes están publicados en la Agència Tributària de Catalunya, y son la única referencia buena. Si la operación tiene volumen o alguna particularidad, que el comprador lo confirme con su asesor antes de firmar arras, no después.
El mecanismo no cambia aunque cambien los números: base imponible por tramos, tipo creciente, y una base mínima marcada por el valor de referencia del Catastro. Con eso ya puedes anticipar los problemas de una operación.
El valor de referencia del Catastro manda sobre el precio escriturado
Aquí está la parte que casi nadie tiene en cuenta y que a nosotros nos ha resuelto —y complicado— más negociaciones que ninguna otra.
Desde la reforma de 2021, la base imponible del ITP no es sin más el precio que ponéis en la escritura: es el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia que el Catastro asigna a ese inmueble. Ese valor de referencia se determina de forma masiva a partir de datos de compraventas ante notario por zonas, se actualiza y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
Qué pasa si vendéis por debajo de ese valor
Que el comprador paga igualmente sobre el valor de referencia. Si acordáis un precio más bajo porque la vivienda está para reformar entera, tiene una servidumbre, un inquilino dentro o una planta baja sin luz natural, el impuesto no baja con vosotros. Y eso lo nota el comprador en el bolsillo justo cuando más ajustado va.
Tiene solución, pero no es automática: el valor de referencia se puede impugnar, aportando prueba de que ese importe no se corresponde con el inmueble real —tasación, informe pericial, estado de conservación—. Es un trámite que corresponde al comprador y conviene hablarlo con un asesor fiscal antes de meterse. Lo que no recomendamos a nadie es lo contrario: escriturar por encima del precio real para cuadrar nada. Eso no arregla el ITP y te complica a ti la ganancia patrimonial.
Y al revés: cuando el valor de referencia es bajo
También pasa. Casas reformadas de arriba abajo, áticos con terraza grande, viviendas con vistas en la parte alta de Mataró o en los pueblos de la costa donde el catastro va por detrás de la realidad. Ahí el comprador tributa sobre el precio pactado, que es mayor. Nadie sale perjudicado, pero sirve para lo importante: el valor de referencia no es el precio de mercado de tu casa, es un cálculo administrativo. Si quieres el otro número, el de verdad, es el que te damos en la valoración gratuita de tu piso en Mataró, con las ventas reales de tu calle y tu tipología delante. La diferencia entre uno y otro la explicamos con detalle en nuestra guía de valor catastral frente a valor de mercado.
Tipos reducidos: pregúntale a tu comprador si le aplica alguno
La normativa catalana contempla tipos reducidos para determinados perfiles cuando la vivienda va a ser habitual: jóvenes por debajo de cierta edad, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad reconocida y algún supuesto más. Cada uno tiene sus requisitos de renta, de plazo y de empadronamiento, y todos ellos cambian cada cierto tiempo, así que el comprador debe verificarlos en la Agència Tributària de Catalunya antes de contar con el ahorro.
¿Por qué te interesa a ti? Porque un comprador que se ahorra varios miles de euros en impuestos tiene más margen para llegar a tu precio. Cuando negociamos una operación, esto es información útil, no cotilleo. Nos ha permitido cerrar más de una venta sin bajar el precio, simplemente porque el comprador descubrió que le aplicaba una bonificación que ignoraba.
Quién paga qué, en corto
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| ITP (vivienda de segunda mano) | Comprador |
| Registro de la Propiedad y gestoría | Comprador |
| Notaría | Ley: matriz al vendedor, copias al comprador. En la práctica se pacta, y en el Maresme suele asumirlo el comprador |
| Plusvalía municipal | Vendedor, salvo pacto |
| Ganancia patrimonial en IRPF | Vendedor |
| Cédula de habitabilidad y certificado energético | Vendedor |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor |
Ese reparto es el estándar, no una obligación absoluta: los gastos de notaría admiten pacto y a veces se usan como moneda de cambio en la negociación final. Nosotros preferimos dejarlo escrito en las arras y no en un mensaje de móvil. Todo lo que te toca a ti lo tienes desglosado en la sección de guías para vender.
Cómo lo trabajamos nosotros
Antes de publicar una vivienda comprobamos su valor de referencia. Si detectamos que está por encima de lo que el inmueble vale de verdad —cosa que vemos sobre todo en pisos antiguos sin reformar—, lo avisamos desde el primer día, tanto a ti como a quien viene a visitarla. Es mejor que salga en la primera conversación y no en la notaría.
Y cuando llega una oferta, ponemos por escrito el coste total de entrada del comprador. Suena obvio; nos hemos encontrado con operaciones firmadas por otros donde nadie lo había hecho, y el susto llegó a los quince días con las arras ya cobradas. Si estás pensando en vender tu piso en Mataró o en cualquier municipio del Maresme, cada propietario tiene asignada una persona del equipo con la que habla siempre, sin ir rebotando de compañero en compañero. Puedes escribirnos o llamarnos al 686 76 28 34 y te decimos qué precio soporta hoy tu vivienda: la valoración es gratuita y no te compromete a nada.
Publicado el 2026-08-26 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.