Vender un piso heredado: los impuestos que salen por el camino
Casi nadie hereda un piso y lo vende el mismo mes. Entre medias hay cuatro ventanillas, un orden que no se puede alterar y una decisión —el valor que declaras en la herencia— que te va a perseguir hasta la declaración de la renta. Te contamos cómo encaja todo, sin porcentajes inventados.
Nadie vende un piso heredado el primer día
La llamada que recibimos suele ser parecida: ha fallecido el padre o la madre, hay dos o tres hermanos, y lo que todos quieren saber es cuánto dinero les va a quedar. La respuesta honesta es que antes de cobrar nada hay que pasar por varias administraciones, y en un orden concreto. No es solo papeleo: lo que declaras al principio determina lo que pagas al final.
El recorrido, resumido, es este:
- Aceptar la herencia y poner el piso a nombre de los herederos.
- Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones.
- Pagar la plusvalía municipal de la transmisión por herencia.
- Vender el piso y declarar la ganancia en el IRPF del ejercicio siguiente.
Aceptar la herencia: sin esto, no hay venta
Hasta que el piso no está inscrito a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, legalmente no es vuestro y no se puede vender. El camino pasa por el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el testamento (o la declaración de herederos ante notario si no lo hay) y la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Aquí es donde hemos visto más disgustos evitables. Hay agencias que empujan a firmar arras con un comprador cuando la herencia todavía no está escriturada, contando con que "ya llegará a tiempo". A veces llega. Y a veces aparece un heredero que no firma, un usufructo que nadie había mirado o una discrepancia registral, y el vendedor se come una penalización por incumplir unas arras que nunca debió firmar. Nosotros no sacamos un piso heredado al mercado sin tener claro el calendario de la notaría.
Tanto el Impuesto sobre Sucesiones como la plusvalía municipal por herencia arrancan con un plazo de seis meses desde el fallecimiento, y en Sucesiones se puede pedir prórroga si se solicita dentro de los cinco primeros. Fuera de plazo llegan recargos e intereses. Los detalles cambian según la comunidad y el ayuntamiento, así que confírmalos con la administración que corresponda o con tu asesor fiscal antes de dar nada por hecho.
El Impuesto sobre Sucesiones
Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y esa es la razón por la que no vas a encontrar aquí un porcentaje: lo que se paga en Cataluña no es lo que se paga en Madrid o en Andalucía, y dentro de la propia Cataluña cambia según el grado de parentesco, la edad del heredero y el patrimonio previo. Cualquiera que te suelte una cifra redonda sin conocer tu caso te está vendiendo humo.
Lo que sí conviene que entiendas es el mecanismo. La base del impuesto se apoya en el valor de referencia de Catastro del inmueble cuando existe, salvo que declares uno superior. Sobre ese valor se aplican las reducciones que reconozca tu comunidad: por parentesco, por edad, y en muchos casos una reducción específica cuando lo que se hereda es la vivienda habitual del fallecido.
Esa última tiene letra pequeña importante. La reducción por vivienda habitual suele ir acompañada de un compromiso de mantener el inmueble durante varios años. Si vendes antes de cumplirlo, puedes perder el beneficio y tener que regularizar. No es un motivo para no vender, pero sí para sentarte con un asesor fiscal antes de firmar nada.
La plusvalía municipal de la herencia
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava lo que se ha revalorizado el suelo desde que el fallecido adquirió el piso hasta la fecha del fallecimiento. Se paga en el ayuntamiento del municipio, no en Hacienda.
Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularlo —una objetiva, sobre el valor catastral del suelo, y otra basada en el incremento real entre adquisición y transmisión— y puedes acogerte a la que te salga más baja. Si no ha habido incremento de valor, no hay impuesto que pagar, pero la operación se declara igual. Muchos ayuntamientos tienen bonificaciones para transmisiones por herencia entre parientes directos, especialmente si el piso era la vivienda habitual; están en la ordenanza fiscal de cada municipio y merece la pena mirarlas antes de liquidar.
Ahora sí: la venta y el IRPF
Cuando vendes, Hacienda mira la diferencia entre lo que el piso te costó y lo que has obtenido por él. Esa diferencia es la ganancia patrimonial, y tributa en la base del ahorro del IRPF del año en que se firma la escritura.
| Concepto | Qué entra |
|---|---|
| Valor de adquisición | El valor que se declaró en la herencia, más el Impuesto sobre Sucesiones pagado por ese inmueble, la plusvalía municipal de la herencia, la notaría, el registro y las inversiones de mejora que puedas justificar con factura |
| Valor de transmisión | El precio de venta escriturado, menos los gastos e impuestos que asumes tú como vendedor (plusvalía municipal de la venta, honorarios de la agencia, certificados) |
| Ganancia patrimonial | La resta de ambos, que es sobre lo que tributas |
Por qué el valor de la herencia decide lo que pagas al vender
Aquí está la parte que casi nadie te explica a tiempo. Declarar un valor bajo en la herencia abarata el Impuesto sobre Sucesiones, sí, pero también rebaja tu valor de adquisición. Y cuanto más bajo sea ese valor, mayor será la ganancia patrimonial el día que vendas, y más IRPF pagarás.
En Cataluña, con las reducciones que existen para hijos y cónyuge, no es raro que la factura de Sucesiones acabe siendo pequeña o incluso cero. Si en ese escenario has declarado por lo bajo para "ahorrar", lo que has hecho en realidad es trasladarte a ti mismo una factura mayor unos años después. Nos hemos encontrado con herederos que ahorraron poco en 2019 y se llevaron un susto considerable al vender. Es la clase de decisión que se toma bien una vez y se lamenta durante años: revisa el valor de referencia de Catastro y habla con un asesor antes de firmar la escritura de aceptación, no después.
Y sí, hay una segunda plusvalía municipal
La de la venta. Esta vez el periodo que se computa va desde la fecha del fallecimiento hasta la fecha en que vendes. Si entre una cosa y otra ha pasado poco tiempo, el importe suele ser modesto; si el piso se ha quedado años parado mientras los hermanos se ponían de acuerdo, ya no tanto. Salvo pacto distinto, la paga el vendedor.
¿Y si lo alquilamos en lugar de venderlo?
Es la pregunta que aparece en cuanto alguien hace la cuenta de los impuestos. El alquiler en el Maresme está alto: según el registro de fianzas del INCASÒL, publicado por la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya, estas fueron las rentas medias del último trimestre disponible (octubre-diciembre de 2025).
| Municipio | Renta media | Contratos | Variación 2015-2025 |
|---|---|---|---|
| Mataró | 778 €/mes | 480 | +53% |
| Argentona | 885 €/mes | 23 | +56% |
| Premià de Mar | 927 €/mes | 97 | +50% |
| Vilassar de Mar | 1.079 €/mes | 78 | +51% |
| Arenys de Mar | 824 €/mes | 59 | +55% |
Sobre el papel es tentador. En la práctica, alquilar un piso heredado entre varios hermanos sale mal más veces de las que sale bien: el IBI, la comunidad, las derramas y las reparaciones los adelanta alguien, los ingresos tributan en el IRPF de todos, y si algún día queréis vender, hacerlo con un inquilino dentro reduce el número de compradores y el precio. Te lo decimos claro aunque a nosotros nos interese menos: si la familia no está alineada, alquilar suele ser aplazar el conflicto. Tienes el análisis completo en nuestras guías sobre vender, alquilar e impuestos.
Cómo lo llevamos nosotros
Lo primero que hacemos con un piso heredado es ponerle precio de verdad. No un rango sacado de un portal, sino una valoración hecha viendo el piso, su estado, su planta, su orientación y lo que se está cerrando de verdad en esa calle. La valoración es gratuita y sin compromiso, y es el número que necesitas para decidir si vender, esperar o repartir.
A partir de ahí, cada propietario tiene asignada una persona de referencia del equipo y habla siempre con ella: nada de que hoy te atienda uno y mañana otro que no sabe que sois cuatro herederos y que uno vive fuera. Coordinamos con la notaría y la gestoría para que la escritura de venta no se adelante a la inscripción, preparamos la documentación y llevamos las visitas. Puedes ver cómo trabajamos la venta de principio a fin o llamarnos directamente al 686 76 28 34 y contarnos el caso. Para la parte fiscal concreta, insistimos: un asesor, con tus papeles delante.
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Publicado el 2026-09-24 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.