De las arras a la notaría: el calendario real paso a paso

La fecha de las arras es lo que de verdad se negocia

En un contrato de arras, además del importe, lo que marca la operación es la fecha límite para ir al notario. Y ahí vemos más errores que en ninguna otra cláusula: se pone un plazo corto porque suena bien, porque el vendedor tiene prisa o porque el comprador quiere demostrar solvencia, y cinco semanas después alguien llama pidiendo más tiempo.

El calendario no depende de las ganas de las partes. Depende de tres relojes que van a su propio ritmo: el banco del comprador, la documentación de la finca y la agenda de la notaría. Cuando los tres se alinean, la firma llega en dos meses largos. Cuando uno se atasca, arrastra a los demás.

Semana a semana: qué ocurre en realidad

Semana 0: se firman las arras y arranca el expediente

El día de la firma el comprador debería tener ya abierto el expediente de hipoteca: nóminas, última declaración de la renta, vida laboral, extractos, justificación del ahorro. Si el comprador firma arras y solo entonces empieza a pedir ofertas a tres bancos, el plazo ya nace torcido. Por eso, antes de aceptar una oferta, preguntamos siempre en qué punto está la financiación y pedimos algo más que un "lo tengo hablado con mi banco".

El vendedor también tiene deberes esa misma semana: nota simple actualizada, certificado energético, cédula de habitabilidad, certificado de saldo pendiente si queda hipoteca, corriente de pagos con la comunidad y recibo del IBI. Preparamos esa carpeta antes de salir al mercado, no cuando el banco la reclama; en nuestras guías para propietarios está el detalle de cada documento.

Semanas 1 y 2: la tasación

El banco encarga el informe a una sociedad de tasación homologada. Hay una visita al inmueble y después la redacción. Lo habitual, cuando la visita se concierta rápido, es que el banco tenga el informe en una o dos semanas. Si la vivienda está alquilada, si las llaves andan repartidas entre herederos o si hay que cuadrar agendas con media familia, se pierden días fácilmente.

Aquí aparece el primer riesgo serio: que la tasación salga por debajo del precio acordado. El banco financia sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compra, así que el comprador tendría que poner la diferencia de su bolsillo. No es un problema de "mala suerte", suele ser un problema de precio de salida mal puesto. Es una de las razones por las que insistimos tanto en partir de una valoración hecha sobre el terreno y con criterio de mercado: el precio concreto de tu vivienda te lo damos nosotros después de verla, no con una media que no significa nada.

Semanas 2 a 4: el estudio de riesgos

Es la fase más opaca y la que más nervios genera, porque desde fuera no se ve nada. El departamento de riesgos revisa el endeudamiento del comprador, su historial, la estabilidad del empleo, la titularidad de la finca y las cargas que constan en el Registro. De aquí salen los famosos "falta un papel": un contrato de trabajo, el justificante del origen de la entrada, la escritura de herencia, una nota simple más reciente.

Cada petición de documentación son días. Nuestro trabajo en esta etapa es poco glamuroso y muy útil: llamar, preguntar en qué punto está el expediente y conseguir el papel que falta en horas en lugar de en una semana.

Semanas 3 a 5: documentación precontractual y notaría previa

Cuando riesgos aprueba, el banco entrega al comprador la información precontractual de la hipoteca: la ficha europea normalizada y el resto de anexos con las condiciones definitivas. A partir de ese momento corre un plazo mínimo de reflexión antes de poder firmar la compraventa, y el comprador debe pasar por la notaría a firmar un acta previa, gratuita, en la que el notario comprueba que ha entendido lo que firma.

Es un trámite que no se puede saltar ni acortar por acuerdo entre las partes, y es el que más calendarios descoloca porque mucha gente no sabe que existe. El cómputo exacto de días lo marca la normativa de contratos de crédito inmobiliario y conviene confirmarlo con la notaría y con el banco en cada operación, porque la letra pequeña cambia.

Semanas 5 a 7: provisión de fondos y firma

Con el acta previa hecha, el banco prepara la provisión de fondos: libera el dinero, emite los cheques y envía a su gestoría a la notaría. En paralelo se cuadra la agenda de los tres: notaría, apoderado del banco y partes. Si hay que cancelar la hipoteca del vendedor, se pide al banco el certificado de deuda cero y se reserva un cheque para la cancelación.

Qué plazo poner en las arras

Con hipoteca de por medio, nos parece sensato firmar 90 días naturales. No 30 ni 45: eso es comprar una prórroga por adelantado, y una prórroga mal gestionada es la puerta por la que se cae una venta. Bajar a 60 días solo tiene sentido si el comprador llega con la aprobación de riesgos ya en la mano y la finca está impecable de papeles.

Si el comprador paga sin financiación, 30 o 45 días suelen sobrar, siempre que el vendedor tenga la documentación lista y no haya una herencia o una cancelación pendiente en medio.

Añadimos además una cláusula de prórroga limitada —quince o treinta días— que se active solo si el retraso es ajeno al comprador y este acredite por escrito en qué fase está el banco. Protege a todos y evita la conversación incómoda de "se nos pasó la fecha, ahora qué".