Vender el piso de tus padres: qué va antes y qué va después
Casi nadie llega a esta situación preparado. Se junta el duelo, una casa llena de recuerdos, tres o cuatro hermanos con calendarios distintos y una pila de papeles que nadie sabe muy bien por dónde empezar. Te contamos el orden que funciona y los puntos donde hemos visto encallarse más procesos.
Un piso heredado no se vende hasta que es vuestro
Nos pasa cada pocos meses. Una familia nos llama para vender el piso del padre, lo sacamos al mercado, aparece un comprador con la financiación resuelta... y entonces descubrimos que la herencia sigue sin aceptar, que falta la firma de un hermano que vive fuera y que nadie ha pedido todavía el certificado de últimas voluntades. El comprador espera tres semanas, cuatro como mucho. Después se cansa y compra otra cosa.
De ahí el título. El orden importa más que la prisa. Los trámites de herencia van delante, la venta detrás, y hacerlo al revés se paga en compradores perdidos y en rebajas que no tocaban.
El orden correcto, paso a paso
- Certificado literal de defunción. Es la llave de todo lo demás. Sin él no se pide nada.
- Certificado de últimas voluntades y de contratos de seguros. Se solicitan pasados unos días hábiles desde el fallecimiento y os dicen si hay testamento y ante qué notario se firmó. Muchas familias dan por hecho que no lo hay y aparece uno de hace veinte años.
- Copia autorizada del testamento. Se pide a la notaría que lo custodia.
- Declaración de herederos si no hay testamento. Es un acta notarial y añade tiempo al proceso, así que conviene arrancarla cuanto antes.
- Inventario de lo que hay. Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, saldos y deudas bancarias, hipoteca pendiente si la hay, últimos recibos de IBI y de comunidad, y derramas aprobadas aunque no estén giradas. Este punto se despacha en una tarde y evita sustos en la firma.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, con la comparecencia de todos los herederos o de quien tenga poder para representarlos.
- Liquidación de impuestos: el de sucesiones y la plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Se puede vender sin haber inscrito, pero en la práctica ningún banco financiará al comprador si el piso no figura a nombre de quien firma. Damos por hecho que este paso se hace.
- Ahora sí: valoración, preparación y salida al mercado.
Si quieres el detalle documento a documento, lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre vender un piso heredado.
Tanto el impuesto de sucesiones como la plusvalía municipal tienen un plazo legal de presentación que empieza a contar con el fallecimiento, y en el caso de sucesiones existe la posibilidad de solicitar prórroga dentro de un plazo determinado. Las cuantías, las reducciones y los plazos se han modificado varias veces, así que no te vamos a dar un número aquí: confírmalo con tu asesor y en la sede electrónica de la Agència Tributària de Catalunya y del ayuntamiento donde esté el inmueble.
Cuando sois varios hermanos
La parte técnica la resuelve una notaría. La otra parte, no. Hemos acompañado herencias donde el papeleo estaba listo en semanas y la decisión tardó dos años, y también lo contrario.
Decidid pronto quién habla
No hace falta que uno mande, hace falta que uno centralice. Alguien que reciba la información, la reenvíe al resto y traslade las decisiones ya tomadas. Cuando cuatro hermanos negocian por separado con la misma agencia, la agencia acaba oyendo cuatro precios distintos y la familia acaba discutiendo por versiones que nadie ha dicho tal cual. Por nuestro lado hacemos lo mismo: asignamos una persona del equipo como referencia de esa familia, y es con ella con quien habláis siempre, sin ir rebotando de comercial en comercial.
El que quiere vender ya y el que no quiere vender
Es el conflicto clásico y casi nunca va de dinero. Va de que para uno es un activo y para otro es la casa donde creció. Sobre la mesa hay tres salidas razonables: vender y repartir, que uno compre la parte de los demás mediante una extinción de condominio, o mantenerlo en común con un acuerdo escrito de quién paga qué y qué pasa si alguien quiere salir dentro de cinco años.
Si no hay acuerdo de ningún tipo, existe la vía judicial para disolver la copropiedad, pero es lenta, cuesta dinero y suele terminar con un precio peor que el que habríais conseguido vendiendo de común acuerdo. Te lo decimos claro porque lo hemos visto: casi cualquier pacto entre hermanos es mejor que llegar ahí. Para las consecuencias fiscales de cada opción, consultad con un asesor antes de firmar nada.
"¿Y si en vez de venderlo lo alquilamos?"
Es la pregunta que más nos hacen en herencias, casi siempre porque nadie se atrede a decir en voz alta que quiere vender. Antes de decidir, mirad qué ingreso real estáis persiguiendo. Estos son los alquileres medios registrados en el trimestre octubre-diciembre de 2025 en algunos municipios de la zona, según el registro de fianzas del INCASÒL publicado por la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya:
| Municipio | Alquiler medio | Contratos del trimestre | Variación 2015-2025 |
|---|---|---|---|
| Vilassar de Mar | 1.079 €/mes | 78 | +51% |
| Premià de Mar | 927 €/mes | 97 | +50% |
| Argentona | 885 €/mes | 23 | +56% |
| Arenys de Mar | 824 €/mes | 59 | +55% |
| Canet de Mar | 789 €/mes | 60 | +53% |
| Mataró | 778 €/mes | 480 | +53% |
En la serie anual de Mataró el alquiler medio pasó de 503 €/mes en 2015 a 772 €/mes en 2025 (misma fuente). Son subidas grandes, sí. Pero de ese importe hay que descontar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento de un piso que probablemente lleva décadas sin reformarse y el IRPF que tributa cada heredero por su parte. Y añadidle lo que no aparece en ninguna tabla: cuatro copropietarios decidiendo si se cambia la caldera.
Nuestra postura es poco diplomática y va por delante: alquilar en proindiviso funciona mal salvo que la familia tenga muy buena relación y mucha paciencia. Si el objetivo es cerrar el asunto y que cada uno siga con su vida, alargarlo con inquilinos dentro suele complicar la venta futura en lugar de facilitarla.
Vaciar la casa
Hacedlo antes de las visitas, no durante. Un piso con los armarios llenos y las fotos en el pasillo no se enseña bien, y obliga a la familia a asistir a desconocidos abriendo cajones. Fijad una fecha, repartid habitaciones, y lo que nadie reclame en esa fecha se dona o se retira con una empresa de vaciado. Suena frío escrito así. Pero el sistema de "ya lo miraremos otro día" es exactamente el que hace que un piso pase dos años cerrado pagando IBI y comunidad.
Impuestos al vender después de heredar
Aquí hay un detalle que mucha gente descubre tarde. Cuando vendéis, la ganancia patrimonial en el IRPF se calcula sobre el valor que se declaró en la herencia, sumando gastos e impuestos asociados. Es decir: rebajar el valor en la escritura de herencia para pagar menos sucesiones puede convertirse en una factura mayor de IRPF el día que vendáis. Las dos cosas se piensan juntas, no por separado, y esa conversación toca tenerla con un asesor fiscal antes de firmar la aceptación, no después.
Y cuánto vale, en realidad
No te vamos a soltar un precio por metro cuadrado, entre otras cosas porque no existe una fuente pública fiable de precios de venta municipio a municipio, y quien te dé esa cifra alegremente se la está inventando o está usando precios de anuncio, que es otra cosa distinta a precios de venta. Lo que sí podemos hacer es sentarnos con los datos reales de operaciones cerradas en la zona y darte un rango defendible. Pedirnos una valoración del piso en Mataró es gratuito y no compromete a nada, y en una herencia sirve además para algo muy útil: poner una cifra objetiva encima de la mesa cuando los hermanos discrepan.
Desconfía, por cierto, de quien os dé el precio más alto de todos sin haber pisado la vivienda. Captar con un precio inflado y bajarlo tres meses después es una práctica habitual del sector y nos parece mala para todos: el piso se quema en los portales y acaba vendiéndose por debajo de lo que valía al principio.
Cómo lo llevamos nosotros
Trabajamos bastantes herencias al año en Mataró y el resto del Maresme, y lo que hemos aprendido es que el valor no está tanto en el escaparate como en ordenar el proceso: revisar qué documentación falta antes de mover nada, coordinar con la notaría y la gestoría, hablar con todos los hermanos y no solo con el que llamó, y no sacar el piso al mercado hasta que se pueda firmar de verdad. Si estáis en ese punto, contadnos el caso y os decimos por dónde empezar, aunque después decidáis vender el piso por vuestra cuenta. Nos tienes en el 686 76 28 34.
Publicado el 2026-08-18 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.