Vender con una derrama aprobada: qué debes contar y cómo negociarla
Casi cada semana nos llega la misma llamada: la junta ha aprobado el cambio del ascensor o la rehabilitación de la fachada y el propietario quiere vender antes de que empiecen las obras. La derrama no impide vender, pero sí cambia la conversación con el comprador. Y si la escondes, el problema aparece siempre, normalmente en el peor momento.
Quién paga la derrama: el que vende o el que compra
La regla general que aplican comunidades y notarías es sencilla de enunciar: paga quien era propietario cuando la junta adoptó el acuerdo, aunque las cuotas se giren después y el piso ya haya cambiado de manos. No es el momento en que se emite el recibo lo que manda, sino la fecha del acuerdo.
Dicho esto, es una regla dispositiva. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa en el contrato, y de hecho se pacta constantemente. Lo que no se puede hacer es dar por supuesto nada: si el contrato calla, el que discute con el administrador dentro de seis meses eres tú.
En Cataluña la propiedad horizontal se rige por el libro quinto del Código civil catalán, no por la ley estatal, y hay diferencias relevantes en plazos y en el alcance de la afección real de la vivienda a las deudas pendientes con la comunidad. Como esa normativa se ha ido reformando, no te damos aquí un número de años cerrado: consulta el texto vigente o pregunta a tu abogado o a la notaría antes de firmar. El mecanismo, en cambio, no cambia: el piso responde de las cuotas impagadas del periodo que marque la ley, de modo que el comprador puede acabar pagando una deuda que no generó y luego reclamártela.
Informar no es opcional
Antes de la escritura, el vendedor tiene que aportar un certificado del administrador o del secretario de la comunidad sobre el estado de deudas del piso. El comprador puede renunciar a él, pero renunciar a un papel no es lo mismo que desconocer una obra aprobada de treinta mil euros.
Aquí somos tajantes: una derrama aprobada se cuenta desde la primera visita. Callarla no es una habilidad negociadora, es una vía directa a que el comprador se caiga cuando ya has rechazado otras ofertas, o a una reclamación posterior por vicio del consentimiento. Hemos visto operaciones romperse en la misma notaría porque el administrador mencionó, con toda naturalidad, la obra que empezaba en marzo.
Certificado de deuda del piso, acta de la junta donde se aprobó la derrama, presupuesto aceptado, calendario de pagos y estado del expediente (si hay contrato firmado con la constructora, licencia o subvención solicitada). Con eso se negocia. Sin eso, se improvisa.
Cuánto resta al precio
Menos de lo que teme el vendedor y más de lo que le gustaría. El comprador no descuenta el importe de la derrama: descuenta el importe más la incertidumbre. Y la incertidumbre se paga cara cuando hay un presupuesto abierto, una obra que puede alargarse o una junta que todavía puede aprobar un complementario.
Por eso la diferencia entre una derrama que cuesta dinero y una que apenas mueve el precio suele estar en la documentación. Una obra con importe cerrado, empresa contratada y calendario de pagos escrito se descuenta casi al céntimo. Una obra aprobada "en principio", con presupuesto orientativo y sin fecha, se descuenta con un margen de seguridad que el comprador se inventa a su favor.
Hay un matiz que muchos propietarios pasan por alto: no todas las derramas restan. Cambiar el ascensor, sustituir bajantes, rehabilitar una fachada con aluminosis o instalar un ascensor donde no lo había mejora el edificio de forma visible, y eso el comprador lo valora. Lo que resta valor de verdad es la obra pendiente y sin resolver, no la obra hecha. Cuando la derrama corrige una patología estructural, muchas veces el piso vale más con la obra aprobada que sin ella y con el problema latente.
Cuánto afecta en tu caso concreto depende del edificio, del importe y de la demanda que haya en tu calle. Es exactamente el tipo de cosa que miramos cuando hacemos la valoración de tu piso en Mataró: no vale un porcentaje general aplicado a ciegas.
Cuatro formas de plantearlo en la negociación
- Pagarla entera antes de vender. Es la posición más limpia y la que mejor funciona cuando la derrama es pequeña o ya está casi liquidada. Vendes un piso sin cargas pendientes y te ahorras la discusión.
- Deducirla del precio. Bajas el precio en el importe pendiente y el comprador asume los pagos futuros, con el reparto escrito en el contrato. Funciona bien cuando el importe está cerrado.
- Retener una cantidad en la notaría. Se deja retenida una cifra equivalente a la derrama pendiente hasta que se acredite el pago o hasta la liquidación final de la obra. Da tranquilidad al comprador sin que tú regales de más.
- Repartirla por tramos. Tú asumes las cuotas hasta la fecha de escritura y el comprador las posteriores, aunque el acuerdo sea anterior. Es un pacto habitual y suele desbloquear negociaciones encalladas.
Sea cual sea la fórmula, tiene que estar en el contrato de arras con nombre, importe y plazo. "Ya lo hablaremos en la notaría" es la frase que más operaciones ha roto en nuestro sector.
Y si la junta aprueba una derrama nueva durante la venta
Pasa. Entre las arras y la escritura pueden mediar dos o tres meses y una junta extraordinaria cabe perfectamente ahí. Por eso conviene que el contrato diga qué ocurre si se aprueba un gasto nuevo: quién lo asume, si da derecho a renegociar y si permite desistir. Redactado antes, es un párrafo. Redactado después, es un conflicto.
¿Compensa alquilar mientras dura la obra?
Nos lo preguntan bastante: esperar a que termine la rehabilitación, alquilar mientras tanto y vender después. A veces tiene sentido y a veces no, porque un contrato de alquiler condiciona la venta futura mucho más de lo que la gente cree. Para que te hagas una idea del ingreso, estos son los alquileres medios registrados en el trimestre octubre-diciembre de 2025 según la Agència de l'Habitatge de Catalunya · Generalitat de Catalunya (registro de fianzas del INCASÒL):
| Municipio | Alquiler medio | Contratos del trimestre |
|---|---|---|
| Mataró | 778 €/mes | 480 |
| Vilassar de Mar | 1.079 €/mes | 78 |
| Premià de Mar | 927 €/mes | 97 |
| Argentona | 885 €/mes | 23 |
| Arenys de Mar | 824 €/mes | 59 |
En Mataró la media anual ha pasado de 503 €/mes en 2015 a 772 €/mes en 2025, un 53 % más, con la misma fuente. Ahora la otra cara: los contratos registrados en la ciudad han bajado de 3.023 en 2015 a 1.945 en 2025. Antes de decidir, échale un ojo a nuestra guía sobre vender o alquilar, porque la comparación no es solo de ingresos.
Cómo lo trabajamos nosotros
Lo primero es hablar con el administrador de fincas y pedir el acta y el certificado por escrito, antes incluso de publicar el anuncio. Con la obra documentada preparamos el argumento: qué se hace, cuánto queda por pagar, cuándo termina y qué gana el comprador con ello. Un edificio que se cuida es un argumento de venta, no una excusa.
Después, la derrama entra en la estrategia de precio desde el principio, no como sorpresa a mitad de negociación. Cada propietario que trabaja con nosotros tiene asignada una persona del equipo y habla siempre con ella, así que la conversación con la comunidad, con el comprador y con la notaría la lleva la misma cabeza de punta a punta.
Si estás en esta situación, cuéntanoslo y le ponemos números: la valoración es gratuita y sin compromiso, y puedes llamarnos al 686 76 28 34. Aquí te explicamos cómo vendemos pisos en Mataró y el resto del Maresme, derrama incluida.
Seguir leyendo
Publicado el 2026-09-05 por Aitor Sánchez, agente inmobiliario en Mataró.